开发商|商业地产项目运营管理全流程( 六 ) 楼市|克而瑞

4 媒介渠道分析；
5 媒介现状分析；
6 竞争对手推广分析。
推广媒介组合建议
项目各节点推广媒介组合方案确定。
投放策略建议：
项目各节点（筹备期、蓄水期、强销期、持销期、扫尾期、养市期）各媒介投放频率、表现形式、版面确定。
推广费用估算
推广费用投放计划及总费用估算。
后期运营管理建议：
1运营管理理念；
2运营管理模式；
3运营团队建议；
4管理组织安排。
风险评估:
项目风险及回避措施
效益评估
项目社会效益及经济效益评估。
2、中期工作。
针对销售型项目需要考虑销售的节点和推广方式，而针对自持型的项目则要考量招商推广，各有侧重。
工作
节点
工作
主题
具体工作
内容
筹备期
营销道具：
实施方案准备：
营销方案及推广方案确定、理念包装、产品包装、销控包装。
工程准备：
工程进度表、工程答客问、沙盘（鸟瞰沙盘、剖面建筑模型）；平面布局图、建筑概念效果图（鸟瞰、日景夜景图、立面、公共内装、卖点区域效果等）。
营销文本准备：
项目认购书（或排号协议书）、营销管理制度、招商销售流程、商户来电来访登记表、客户资质审核表、价格表、销控表、答客问、行销手册、经营管理公约、铺位卡、产品目录表、租凭合同、销售合同、委托合同、商户装修守则、按揭银行及按揭贷款流程、客户须知、认购财务一览表、网络发帖一览表、网络登记表、邮箱记录表、网络工作记录表等。
营销组织准备：
营销岗位编制、营销人员管理制定确定、营销人员招聘、培训、营销人员考核、演练、项目协调人确定、现场报表管理、后台销售统计、报表管理、查询管理、合同管理、本地及异地系统安排组织。
推广道具：
VI和VI的延展：
LOGO\SLOGAN\明辨、胸卡、胸牌、工作服、信封、信纸、档案袋、手提袋、邀请函、纸杯、签字笔、光盘、吉祥物、太阳伞等。
售楼处：
道旗、吊旗、条幅、展板、VCD、接待台、背景板、标语、腰带。
户外：
围挡、售楼处顶部、路牌、灯箱、候车亭、道旗、车身、易拉宝、墙体、大型电子屏、其他流动媒体（车、船、飞行体等）。
纸媒：
DM、楼书、报纸、客通、杂志、户型单页。
电媒：
电视、电台、短信、网络。
活动：
联谊、开盘、巡展、答谢会、研讨会、论坛等。
蓄水期
推广：
形象亮相：
形象亮相饱和式广告推广（报广、电视、短信、网络、软广）。
形象亮相活动（如新闻发布会）。
直效：
DM等直效媒介。
现场：
展板等道具的更换。
其他媒介
报媒等
营销：
大客户落位：
大客户谈判及铺位确定（主力店、品牌店）。
主力配套商业引进：
主力配套商业的谈判及引进。
客户蓄水登记：
来电客户登记、来访客户登记、陌拜客户登记、网上客户登记、异地客户回访。
回访审核数据库：
来电客户回访审核、来访客户回访审核、陌拜客户回访审核、网上客户回访审核、异地客户回访审核、每日每周月数椐处理。
产品技术调整。
预热期
营销：
1预热方式组合运用：拍卖、排号、特价、入围、内部认购、认筹解码。
2借势与造势。
3热度测定。
4模拟排位。
推广：
1开盘晚会；
2开盘告知：主要使用报广、短信、网络、户外、电视等快速媒介。
强销期
推广：