开发商|商业地产项目运营管理全流程( 三 ) 楼市|克而瑞

在这种关系链条下，实际操作过程中自然就会涉及相对复杂的法律关系。这边梳理了一般项目涉及到的基础合同文本类型，主要针对普通商业项目而言，实际经营过程中涉及的比这个多太多：

在顶层设计这个阶段，项目的合作模式确立和核心业务关系确立后，算是可以正是进入项目的落地实操阶段，这个时候就到了商业管理公司使力，发光发热的运营管理阶段。
商业管理究竟管哪些方面呢？
根据上面提到的商业管理公司在整个核心业务链条中的角色来看，主要管理职能分为三方面：投资者管理、经营者管理、消费者管理。

此番梳理为基础管理职能，实际管理中会衍生出大大小小的管理职能，尤其是在经营者的管理上，商业管理公司的运营部门应是最有体会，大到商户经营不善需协调更换，小到商户服务员着装规定等等。
有了管理职能的划分，那对应的就需要有组织架构的搭建，一般的商业管理公司的组织架构中，主要分为招商、运营、策划、工程、职能五大版块：

但往实操中组织架构会依据项目进展程度或市场变化，做一些基础的合并缩减或拆分增加。例如有些商管公司会在项目初期的时候将招商及运营合并成一个团队，开业运作后期再逐步拆分；还有些商管公司会将工程细分成为物业管理和工程维修两个独立团队。
以上就是整个商业运营流程链条中最为困难的“产品设计阶段”，基础打好后进入下一个阶段，就是开发建设期，主要内容包含：设计论证、营销策划、前置招商、建筑施工、项目试营。

这边里就不每个环节一一详细展开，主要针对项目运营这个环节涉及到的售后返租模式、商户管理模式、整体运营时间节点做个简单梳理。
在上文的产品设计阶段中可以看到，在前期的顶层设计阶段就需要对商业项目租售并举的核心业务做一个基本决策，但落地过程中，就需要综合考虑管理范围、投资者收益、经营管理权获取方式等因素来调整。这里举一个常见的“5年固定返租模式为例”：

若是5-8年的合同，那么5年之后还会增加“3年返租模式”。

因为商业项目最初的业务模式不同，有的只租不售、有的只售不租、有的租售并举，所以导致商户类型会不同，导致实际运营过程中对应的管理模式产生不同。
这里将一般的商户管理模式分为“自持商户、带租约商户、直接销售商户、售后返租商户”4个类型。

通过项目运营的整体时间节点的梳理，可以更加直观的了解开发建设期的核心关注点。

开发建设期过了之后，就是漫长的经营管理期，就是消费者目前能看到的商场经营现状，直接接触商业项目的阶段。
主要内容就是项目的正常经营，不断的优化管理。
各种营销活动提升客流和销售，根据运营数据分析总结消费习惯、经营思路，定期汰换经营不好的品牌商家，这部分才是最好玩，最有操作性，最有成就感的环节。
还有一点可以肯定的是：“经营管理期的最终目的一定是为了物业资产保值和增值。”