开发商|商业地产项目运营管理全流程( 四 ) 楼市|克而瑞

项目的未来如何保证持续经营？如何适应时代变化？
一个商业项目如何变得成熟，又要如何创新？

商业地产项目全程操作流程表
1、前期工作。
工作节点
工作主题
具体工作内容
调研
宏观经济调研：
1国家宏观政策及法规；
2宏观金融形势；
3国家宏观重大事件；
4城市（区域）政策、法规；
5区域面积、人口；
6区域人口质量调研（人口结构和密度）；
7区域国内生产总值；
8 辐射区域面积、人口；
9 城市（区域）特性；
10 支柱产业状况；
11 城市进程化程度；
12 城市GDP、人均GDP；
13 城市面积、人口；
14 城市（区域）经济发展现状及未来经济发展规划；
15 城市（区域）道路及交通规划；
16 城市（区域）商业网点分布及发展规划；
17 人均可支配收入；
18 社会零售总额；
19 城乡居民储蓄存款额；
20 恩格尔系数；
21 百户汽车拥有量；
22 行业发展及特性。
房地产行业
综合调研：
1 区域住宅分布状况及价格；
2 区域住宅供需关系；
3 城市房地产发展现状；
4 底商现状及价格；
5 写字楼现状及价格；
6 酒店现状及价格；
7 其他类房地产现状及价格。
商圈综合调研：
1 商圈界定；
2 区域商业分布详图；
3 子母商圈关系；
4 主铺商圈关系；
5 辐射商圈状况；
6 商圈商业分布状况；
7 商圈人流、车流及停车状况；
8 商圈竞争对手关系；
9 商圈自然与社会条件；
10 商圈周边环境和公建设施；
11 商圈未来商业供应量及发展规划；
12 商圈商业网点分布；
13 商圈商业规模数量；
14 商圈大型主力店现状；
15 商圈物流现状；
16 各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租售价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套设施、未来发展综合调研。
典型性商业调研：
典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总、发展历程及未来发展规划。
竞争对手调研：
竞争对手开发背景、特性、位置、单层建筑面积总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作模式、竞争对手媒介使用、推广模式、频率、促销方式。
定性调研：
l经营户问卷：经营者户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等；
l投资者问卷：投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业构成等；
l消费者问卷：消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者消费习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法建议、信息获得渠道、年龄构成、家庭月收入状况、职业构成等。
媒介综合调研：