楼盘|博弈楼市限价令楼盘变相涨价暗潮涌动( 二 ) 户型

有鹏瑞天玥的购买者向第一财经采访人员表示，他所买的鹏瑞天玥项目附带有超百万元的车位合同。对于车位费高达百万元，他并不以为然，“这个楼盘若不是受备案价管制，卖到每平方米8万元左右悬念不大，目前在售单价不到五万元，加上百万元的车位款，摊销折算下来每平方米并不算贵。”
诸如此类现象在邻近深圳的塘厦镇、凤岗镇也较为常见。以深圳客较为青睐的卓越华堂卓著天城·辰光为例，项目毛坯备案价3.6万元/平方米左右，实际均有附属装修合同等。
开发商推盘策略现分歧
加码的新盘备案限价政策维持了网签均价低位运行，3%~5%小梯度式上涨，楼盘再现2020年跳涨不太现实。
苦于资金回款压力，无法高价出货的开发商在政策的“网”之下，似乎被推到了被动境地，但他们并不愿意向市场妥协。备案价成交合同之外叠加附属合同被认为是开发商极力寻求政府管控和可观利润空间的平衡之策。
这并非东莞独有的现象。据第一财经采访人员了解，上半年，受广州市住建局新房备案周期拉长，执行“限价令”等政策影响，广州黄埔区、南沙区、番禺区等热度较高的板块也出现了类似情况。部分开发商将装修款剥离在外，降低住宅成本，既满足了政府指导价以便利备案，又变相实现了价格上涨。此前十余年，广州以全屋精装修形式交房的楼盘占比超过95%。
第一财经采访人员了解到，广州南沙有新盘2020年年底项目开盘时，均价在2.6万元/平方米左右；项目二期近期改为毛坯备案之后，价钱微微提至2.8万元/平方米左右。该楼盘开发商此前就向第一财经采访人员透露，这既不违背该盘所在南沙片区3万元/平方米的价格管控上限，能顺利备案，又有微利空间。毛坯取代精装交付，价格不降反升，开发商顺势实现了涨价。
另有急于回款的开发商，在可操作空间较大的装修环节耍起了小心思：“减配”变得稀松平常了起来。
有新近入手新盘的购房人士告诉第一财经采访人员，品牌开发商大多会在装修合同中罗列厨电家具的品牌、型号等详细信息，明细清晰，购房者虽无需再费力采购细分品类，但也无力斡旋细分品类的选择自由度。另一方面，类似漆料等原材料，用料差异可致差价悬殊，这并非普通购房者能够甄别。
不同动机的开发商正在这轮限价潮下暗暗发力，以寄望获取更多主动筹码。
有并不急于回款的开发商主动选择延长蓄客周期、延后开盘时间。广州南沙区的一位开发商人士就告诉第一财经采访人员，相比去年下半年，今年上半年南沙楼市降温显著，蓄客并不太理想。他主动选择延后开盘节点，“4月调控过后，片区有降温，蓄客并不理想，还是等板块行情回暖企稳之后再开盘。”
这种状况在东莞也不少见。对于不那么着急回款的开发商而言，销售节点延后，延长蓄客周期、等待楼市回温则成为应对策略。
以深业集团旗下深业松湖云诚花园为例，它原本定于今年7月左右开放营销中心，开盘时间暂定8月或9月，至今仍未听闻开盘的确凿信息。开发商延后除了受工程进度拖累，与该楼盘价格每平方米倒挂2万元左右，投资价值显著也有关系。
“深业集团拍地价在2.5万元/平方米左右，单价5万元差不多能盈亏打平。新房限价管控背景下，开发商现在推深业松湖云诚花园很难卖个好价钱。”熟悉该楼盘的人士称，被投资客追逐的高价值盘主动延后开盘，可能有与限价博弈，以时间换价值的变通意味在内。
第一财经采访人员了解到，更多已达到预售标准或已接近完工的楼盘选择延后开盘，还是受到板块降温影响，市场观望情绪浓厚，开盘效果恐难理想制约。

楼盘|博弈楼市限价令 楼盘变相涨价暗潮涌动( 二 )

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