楼盘|博弈楼市限价令楼盘变相涨价暗潮涌动户型

来源：第一财经
严丝合缝的楼市监管网之下，开发商和政府之间针对“限价令”的博弈正愈演愈烈。
【楼盘|博弈楼市限价令楼盘变相涨价暗潮涌动】以东莞、广州等为代表的楼市调控城市，毛坯备案价网签合同之外，装修款、品质提升协议、车位费、小区园林费等附属合同都成为隐藏房价的“利器”。这被认为是开发商不愿向市场妥协，极力寻求政府管控和可观利润空间的平衡之策。
面对同样的限价约束，不同动机的开发商正在这轮限价潮下暗暗发力，以寄望获取更多主动筹码。
有急于回款的开发商以毛坯取代精装交付，价格不降反升，顺势实现涨价；另有开发商在可操作空间较大的装修环节耍起了小心思，精装减配。更多已达到预售标准或已接近完工的楼盘，因为受到“限价令”等冲击，板块降温，市场观望情绪浓厚，担忧蓄客不理想而选择延后开盘。
“附属合同”的秘密
调控政策高频加码，“限价令”重出江湖，房企随即开启了见招拆招的玩法。
所谓限价，是指政府给定住宅销售的指导价，开发商照此价格备案后获得预售证。销售价格一旦超出指导价，则无法网签。限价意在用行政手段控制房价。
去年新冠疫情后，深圳、东莞、广州等数个城市的房价开启上涨模式。以东莞为例，东莞住建局先是在2021年2月27日，收紧调控政策，明确规定新建商品住房的备案价不得高于周边同类在售项目的申报价格，也不能高于同一项目前期申报价格。2021年4月29日，东莞住建局又出台新房限价细则，提出新房备案价上调空间控制在5%以内，未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%。
逐渐加码的备案价格管制，也引发了市场的连锁反应：购房者在手持一份用于网签的购房合同之外，多会伴有“装修款”“车位费”“小区园林费用”等附属合同。这些附属合同不计入网签，主要是房屋市场价与网签备案价的差价，大多数需要购房者一次性付清。
“你需要签两份合同。一份是房屋成交价款，另一份是30多万元的‘品质提升协议’。”熟悉中海·左岸东宸项目的多位知情人士向第一财经采访人员解释道，所谓的“品质提升协议”包含小区园林费用、装修款。
这是当地开发商目前规避新房限价管制，售卖新盘的冰山一角。以中海·左岸东宸为例，在售均价录得3.5万~3.6万元/平方米。而项目首批毛坯备案均价约3.2万元/平方米，镇街公布的5月新房网签均价为29156元/平方米。
一位地产开发人士指出，按照中海地产（00688.HK）当初1.75万元/平方米左右的拍地价格粗略测算，中海·左岸东宸若按照毛坯备案价售卖很难实现盈利。“卖到3.5万元/平方米差不多也就是微盈利状态，开发商总不至于说高价拿地亏本卖房回款”。
类似这样将房屋价款部分转至装修款的楼盘在东莞并不少见。它们大多出现在板块热度较高、区域前景较好的地区，且在2021年4月份开始出现，并在6、7月份变得越来越常见。
除了最常见的装修款，还有捆绑销售车位等方式，共同特征均是利用附属合同来转移“隐形房价”。
以引起当地人注目的千万豪宅盘鹏瑞天玥项目为例，毛坯备案的5号住宅楼、6号住宅楼均价分别为47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。
但是第一财经采访人员了解到，购买者在按照4.6万元~4.7万元/平方米签署购房合同之际，还附带有百万元的车位款、装修款等。
购房者之所以愿意接受这种附属合同的售卖方式，主要归因于楼盘备案单价4.6万元~4.7万元/平方米仍远低于项目所在片区二手楼盘心理价。不少意向买家以周边在售二手楼盘6万元 /平方米粗略猜测，鹏瑞天玥项目单价会突破5万元。

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