流拍|土拍市场“变天记”，20个城市流拍70宗地块( 三 ) 广州市|土地出让|中国新闻周刊

相关政策出台后，土拍会否低迷、楼市会否回暖，人们拭目以待。图/视觉中国
房企资金紧张成“躺平”主因
第二轮集中供地严苛的出让条件并非土地市场遇冷的唯一原因，甚至不是主要原因。
“在‘三线四档’、银行‘两道红线’等政策调控下，房企资金面整体收紧，销售回款成为维持经营基本面的关键要素。在热点城市‘薄利抢地’ ，虽然项目本身利润空间较窄，但由于当时市场需求旺盛，销售去化和回款更有保障。 ”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《中国新闻周刊》表示，第二轮集中供地遇冷的重要背景还是市场调整与房企资金压力增大，同时， “第二批供地严格购地自有资金审查、上调保证金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制” 。
“建立购地资金来源审查制度”是“8·10土拍新规”要求的内容， 22个城市中除了在8月10日前已经完成第二轮集中供地的厦门、长春、无锡外，余下城市均增加了房企购地自有资金审查要求。
如深圳此次就提出建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源的5个“不属于” ，而从近期无锡发布的第三批集中供地挂牌公告中可以看出，此前未跟进这项要求的城市也在新增房企购地自有资金审查和开发资质要求。
“房企资金链紧张，多数城市要求以自有资金拿地，并规定违规禁拍年限，这是第二轮集中供地遇冷最主要的原因。 ”李宇嘉也表示，过去房企拿地依靠融资，即“前融” ，融资通道包括信托、私募、基金子公司等。一旦严格要求自有资金拿地相当于土地市场规则发生很大变化，甚至是颠覆性变化，让房企非常不适应。
“其实政策一直要求房企以自有资金拿地，但今年下半年的审查更为严格。 ”一位房企投资部门人士向《中国新闻周刊》解释说，过去，例如集团公司成立项目公司拍下一宗价值1亿元的土地，可能项目公司的注册资本金只有1000万元，只负责开发，购地款完全来自集团公司。 “现在严格要求项目公司的注册资本金大于土地款，才可算作自有资金，变相降低了房企资金的流动性” 。
“一般情况下项目公司以股东借款的形式从集团公司获取购地款，然后再将土地抵押从信托融资。 ”有房企融资部门人士告诉《中国新闻周刊》，一些信托项目说明书介绍的资金用途就包括“偿还股东借款” ， “不能明确讲配资拿地，但是可以讲偿还股东借款，房企再使用这笔融资款拿地，变相就是在融资拿地” 。
以土地储备支撑高周转模式确实是过去几年房企发展的主流。
“过去几年基本上依靠高杠杆、高周转模式，做得越极致的房企发展就越快。 ”有房企管理层人士介绍， “比如一家房企有20亿元资金，不加任何杠杆，买一块地需要15亿元，剩下5亿元作为建设费用， 8％~10％的利润对于房企就算比较高，可能过3年之后房子全部卖完，回到手上22亿元，效率非常低” 。
“但如果拿15亿元投资三块地，剩下的资金缺口靠融资，一次性推进三个项目，同样是3年后，每块地都可以带来两亿元利润，再以这样的方式反复投入，越来越快。 ”他说， “地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地” 。
除了严格审查购地资金来源，一些城市调高了参拍门槛，特别是保证金比例，无疑对于房企资金链提出更高要求。杭州、苏州和深圳等城市第二次集中供地均上调了保证金比例，杭州就取消了首批5000万保证金托底机制，保证金比例恢复至20％。而且北京、杭州、广州、武汉等城市第二批供地推出部分大体量地块，固定保证金比例下这些地块参拍资金门槛本就较高，如北京第二批次地块中大体量地块比重有所上升， 6宗地块保证金超过10亿元。