流拍|土拍市场“变天记”，20个城市流拍70宗地块广州市|土地出让|中国新闻周刊

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5月22日，江苏南京一处待开发的地块。图/视觉中国
土拍市场“变天记”
本刊记者/陈惟杉
发于2021.11.22总第1021期《中国新闻周刊》
在经历8月初的集体延期后， 11月初， 22个重点城市的第二轮集中供地多数已落下帷幕，与第一轮的火热截然相反，第二轮集中供地惨淡收场。
据中指研究院于10月下旬作出的统计，已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8％，而在首批集中供地时，流拍撤牌率仅为6.5％。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50％。这些本属热门、过往“地王”频出的城市流拍撤牌率走高，让外界感到意外。
集中供地的初衷是稳地价、稳预期，但是在下半年市场遇冷，房企融资几近枯竭的情况下，已难以单独评价集中供地政策的效果。有业内人士感慨，集中供地本意便是降低市场热度，在8月调整部分规则后，特别是叠加下半年房企遭遇困境，直接“杀死”了第二轮集中供地市场。
而就在第二轮集中供地惨淡收场之际，第三轮集中供地也已开启，但是想要在两个月内完成逆转似乎难以实现。

土拍新规挤压房企利润
11月1日，无锡完成第三轮集中土拍，成为三轮土拍第一城，其中85％地块底价成交。整体溢价率降至0.01％，与首轮12％的溢价形成鲜明对比。土拍热度降至冰点，这或许是政策设计者始料未及的。
“两集中”的官方消息第一次出现，是在今年2月。自然资源部自然资源开发利用司负责人接受新华社专访，证实重点城市住宅用地集中公告、集中供应的“两集中”供地形式，目的是“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争” 。
此前，青岛、天津集中供地悄然起步，全年分三批次集中统一发布宅地出让公告，天津甚至明确3月、6月、9月中旬三个公告时间点。由此， 22个重点城市今年将进行三轮集中供地的形式为外界所认知。
地方政府土地出让以往会延续整年，被指容易采取“饥饿营销”推高地价，据华泰证券研报统计， 22个重点城市此前两年遵循“前低后高”的供地节奏，四个季度供地建筑面积比例为18％、27％、26％、29％。
5月中旬，青岛第一批集中供地结束， 55宗宅地中54宗以底价成交，但作为最早宣布采用“两集中”供地形式的城市之一，低溢价率与集中供地无关。有品牌房企青岛公司人士向《中国新闻周刊》解释说，集中供地对青岛的影响微乎其微， “因为青岛98％的土地出让为‘定向勾地’” 。
“定向勾地”指用地预申请，即单位和个人对列入招拍挂出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，之后再参与招拍挂拿地。由于已有预先沟通，招拍挂环节难现激烈竞争，某种意义上是“定向供地” 。前述房企人士表示，集中供地不过是将房企实际拿地时间集中到特定时段而已。
青岛是首轮集中供地为数不多市场热度较低的城市。至6月底22个城市首轮集中供地结束，政策效果被认为不及预期。据中指研究院统计， 22个城市整体成交楼面均价9591元/平方米，较2020年成交楼面均价上涨38.3％。除重庆、武汉， 20个城市均设置溢价上限，在第一轮集中供地中，部分城市竞价达上限地块数量不降反升，如无锡竞价达上限地块比重甚至高达90％以上。而像没有设置溢价上限的重庆，过半地块溢价率超过50％，直接推升重庆新房价格涨幅4月、5月居70个大中城市首位。