曹曹|在第三批次土拍开始前，购房者先要知道这7点( 二 ) 土拍

当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%

过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负

以及每月上报商票数据

所以，在多种维度的监控下，在今年集中土拍中拿地的房企，多少是有点资金实力的，现金流相对没那么紧张，爆雷几率相对较小。

而对于那些不符合三道红线规则，或同时踩中了三条红线的房企，连参与成都土地竞拍报名的资格都没有。

门槛抬高了，开发商的实力有了保障。
当然对于购房者来说，就是一件好事。

从前买房碰运气，眼光再毒辣，资金链的骚操作也很少有人看得懂。但现在，土拍首先就过滤掉了这些有风险的企业，层层筛选，最终留下来的至少不会太撇。

而开发商层面，如果在今年的土拍没有拿到地，那成都没有土地储备的房企，日子会很艰难。

巧妇难做无米之炊。所以，明年房企之间大量的人事流动，会成为常事。

另外，吃老本的房企，也很艰难，因为大部分项目的地价比较高，价格明显没有优势。

毕竟，刚需与刚改客群仍是主力。越往上走，客群就越具体。

成都第二批次土拍成交了52宗地，底价成交38宗，占比超7成，溢价成交14宗。

在主城溢价成交的地块中，有一半来自天府新区。其中，麓山、锦江生态带占比最大。说明开发商对天新市场持续看好。

土拍市场，从开发商的争抢程度，也可以看出区域热度的分化情况。

简而言之，不会看市场的购房者，你就看开发商在哪里扎堆。

比如此前的武侯新城、新川、三圣乡、国宾－茶花、二－八、麓湖、兴隆湖……都是开发商扎堆进驻的地方。

后来，这些板块的城市界面、配套规划，都是不错的，以肉眼可见的速度变好。

房企拿地要赚钱，眼光总是比购房者更毒辣，他们的选择，经历了前期的各种调查考研，多少会有点前瞻性。跟着走，踏错的几率很小。

对比第二批次的“冷”，第一批次多少有点拍的上头了。

“5+2”区，18宗限价地，就有14宗地触碰土拍最高限价，到达竞自持租赁住房环节。自持比例14%－59%。

那么，对于这类高自持比例土地，购房者需要注意什么？

首先，土地成本增加，房企利润削减，想做出高品质的楼盘很难，改善需求强烈的购房者，这类住宅要再三审视；

其次，楼盘中会出现租赁住房，后期管理会是一大难点。这时候，看准好物业就显得非常重要了。

第二批次，成都推出了75宗地块，其中有17宗地提前终止拍卖，有6宗地流拍。这23宗未拍地块，大概率会经历“回锅”。

其中主城有7宗。这些地此前的要求都有点苛刻。

盘点第二批次主城取消/流拍地块

宗地一：高新南大源141.4亩

起拍楼面价13100元/平；清水限价21400元/平；精装标准2000－3000元/平。

当时这个地出来的时候，大家还是很兴奋的。

有大源天府五街这个地段在，地块又这么大，供应量值得期待。但在开拍前一天，直接宣布终止拍卖。

我们来看它当时的建设要求。

这是一个住兼商用地，容积率只有2.2。要求自持保障性租赁住房不低于30%；商业部分自持不低于50%；成品住宅100%。