卖方|二手房交易中因房价上涨卖方拒不履约售房的法律对策研究二手房|房价

二手房交易中因房价上涨卖方拒不履约售房的法律对策研究梁旭光律师团队梁旭光团队法务圈 2017-02-06 旭光说法（27）

武汉资深律师---梁旭光

随着我国对二手房交易政策的放宽，二手房交易市场呈现一片繁荣火爆的交易景象。但由于买卖双方操作经验、法律知识的不足以及房价过快上涨的利益驱使，作为标的额较大的不动产买卖，二手房买卖过程中极易产生不容小觑的法律风险。尤其值得注意地是，在当前房价涨幅较快的背景之下，因卖方反悔导致的二手房交易违约现象不断增多。实践中，很多二手房交易定金也就数万元，违约成本偏低，房价却持续高升，这就导致了很大一部分卖方不愿“按合同办事”，宁可主动违约，甚至支付双倍定金或违约金也拒不履约售房，由此而引发众多合同纠纷。本文主要就二手房交易过程中因房价上涨，卖方拒不履约售房的法律对策进行研究，并就如何规避和预防提出建议。

法律对策
根据《合同法》及相关法律规定，针对二手房交易过程中因房价上涨卖家拒不履约售房的这一情形，买方主要可采取以下措施：
【卖方|二手房交易中因房价上涨卖方拒不履约售房的法律对策研究】
1要求卖方继续履行合同

按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条也规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，除符合《合同法》第一百一十条规定的“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，买方可以向法院起诉要求卖方继续履行合同。在法院判决继续履行后，卖方仍拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

2解除合同并要求卖方赔偿损失

实践中，房屋买卖双方一般在房屋买卖合同中约定违约金为房款总额的20％，这就导致，在房价上涨超过20％时，主张违约金赔偿仍不能弥补买房的实际损失。根据我国《合同法》第一百一十四条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，买方可以向法院要求调高违约金以弥补实际损失。此外，买方还可以直接主张实际损失。在房屋买卖合同卖方违约的情况下，实际损失可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的差价损失。对于实际损失的计算，可以参照《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中第六条的相关解答进行计算。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；　二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。