第三人|旭光说法（21）：租赁被查封房屋法律问题研究公告|万爱红|不动产登记暂行条

旭光说法（21）：租赁被查封房屋法律问题研究梁旭光律师团队梁旭光团队法务圈 2017-02-06 旭光说法（21）

武汉资深律师---梁旭光

租赁被查封房屋法律问题研究

通常情况下，人们在买卖房屋时都会比较谨慎，因涉及产权是否能够办理过户，购房人都会事先了解所购房屋的产权情况，但租赁房屋时人们往往会忽略这一问题。实践中，因租赁已被查封的房屋而产生的纠纷时有发生，现由梁律师来解读与分析这一法律问题，对租赁被查封房产的法律风险予以探析，便于在实践中的进行法律风险防范。

租赁被查封的房屋主要涉及以下法律问题：
Q1被查封的房屋是否可以出租？
对于被查封的房产是否可用于出租，理论研究有不同的看法，实务中也有不同的处理方式。抵押权、质权等担保物权具有一定程度的支配力，如质权人对质物的控制及优先受偿权，抵押人转让抵押物须经抵押权人同意，抵押权人可以对抗抵押设立后该抵押财产产生的承租人权益等。但债务人的财产被查封后，债权人不具有这种支配力，而仅具有对抗性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
据此，本律师认为，房屋被查封后，其物权属性受到限制，但这种限制仅是一种程序上的保障力，而不具有实体上的优先性和支配力，查封行为本身不应当阻碍当事人行使除处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为。
相关判例海南省中院（2007）海南民二终字第213号民事判决。椰亨公司自2004年开始承租凯立公司的商贸城进行经营，但早在2001年凯立公司的房子已被海南中院查封，直到2006年续封的时候，椰亨公司才知道该查封事项，遂拒付之后房租。凯立公司起诉，要求支付租金并解除合同，椰亨公司反诉，认为凯立公司欺诈，要求撤销合同。一审支持了椰亨公司的诉请，凯立公司不服上诉，二审法院认为，法院查封出租房产并未限制出租人出租经营，因此，凯立公司的行为不构成欺诈，椰亨公司要求撤销合同的请求不予支持，其应当支付相应租金。
Q2租赁已查封房屋，承租人是否可以解除租赁合同？【第三人|旭光说法（21）：租赁被查封房屋法律问题研究】
实践中，承租人常常在租房之后，才发现承租房屋已被法院查封。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。
该条文并没有明确区分适用于先租赁后查封情形还是先查封后租赁情形，也就意味着并不排除先查封后租赁的情况，因此，租赁已查封的房屋，承租人是可以要求解除合同的。此外，这也进一步印证了，出租被查封房屋不是一种无效的法律行为，而是一种可解除的法律行为。
Q3租赁已查封房屋，承租人是否享有“买卖不破租赁”及优先购买的权利？1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，房屋在出租前已被查封，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。该规定是对“买卖不破租赁”的否定，即租赁已查封的房屋，承租人不能主张“买卖不破租赁”。