博弈|宅地出让“双集中”：本质、背景、与博弈时代的猫鼠游戏( 三 ) 房产|杭州

可能有人会问：提这个作甚？因为在拍卖方式细则尚未公布之前，只有一句“以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动”，这个连续集中，很有意思。
以往的招拍挂模式是咋样的？一个地，有意愿的企业过来举牌，价高者得。这种模式有串标的漏洞，也有个漏洞最后拿地的企业往往是撑到价格极限的。一来利润率很低，二来稍不留神就赔钱，第三是土地价格受这种模式推高了。唯一的获利者只有地方政府，开发商一不留神都会亏钱，特别是在最近几年。
这在博弈论中被称为“胜利者诅咒”现象，就是说，你赢得了土地，可能反而利益受损。

而博弈论大师在频谱拍卖中设计的“多单元同步加价卖拍”却能够规避这两点：每轮拍卖时，竞价的运营商对想购买的一个或者多个频谱进行报价，这个过程是半公开的。每轮结束时，只公布暂时胜方也就是最高报价方，以此为基准设定下一轮拍卖的起始值，直至没有更高报价出现；同步竞价则意味着竞价方不分组，用体育比赛打比方，竞价方采用的是联赛制而非赛会制，这样可以保证竞买人可以依据竞价的变化在可以替代的频谱许可证进行转换。
这种拍卖方式给竞拍参与方一个“动态调整的过程”：假设在同一场拍卖中50家房企竞拍70块地，秘密君给5宗地块做了报价，但是价格上限根据地块素质各有不同。经过几轮报价下来发现：好几个企业都有报价，会不会是保利万科中海都盯着这块地？但是我还不知道，如果是真的，那我几乎是没戏了，所以秘密君调整一下竞拍策略，把竞争压力相对小的地块拿下就离场了。
再有一种情况是：这块地绝无仅有，势在必得，那就真刀真枪的拼杀，可能原本计划拿两宗地块的资金，因为溢价率抬高只能获得一宗，甚至有可能被更强悍的买家抢了去，一圈下来一平米没拿到反而被领导开了。毕竟一年只有三次啊。

在竞拍模式从多对一转向多对多的过程中，开发商的竞拍策略很重要，但是从博弈论大师的实践来看：最后的结果一定是资源分配趋向最优的。在政府获得最高利润的同时，避免开发商因为拿地价格高而带来的利益受损，同时也从手段上降低了土地价格。当然，这只是基于“博弈论”的拍卖方式假设，仅仅是假设。
至于这种拍卖的影响前面秘密君说了目的是调控，重申调控；理论上会降低土地价格，在出让计划压力、出让金渴求下各个区域都会推出具备竞争力的地块，区域间竞争加剧，过去先次后好的炒地逻辑不存在了，同时理性房企在竞争中的溢价率也显著控制，土地价格会进一步降低。
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自然选择的北部枢纽
除此之外，秘密君还想补充四点：
一：规模型房企同一时间或者说前后相差无多的时间要拿下多宗土地在多个城市以及区域，必然有一二三的排序。三道红线融资紧俏环境下，有限的钱拿哪里会是大问题，优质城市、优质区域会是普遍关注，弱势城市、区域可能会被抛弃，而精明的小房企需要在冷门地块寻求机会。

就天津来说，可能大家的稳妥之选都会是环城。说白了，有些像赌球，更是一种博弈，建议房企找找博弈的老师作为军师。
二、联合拿地仅仅是基于旧有模式的设想，很多竞拍规则要求参与者至少给出参与竞价的下限价格。换句话说，最低线的门票也不低，只有玩儿不玩儿，没有隐身人。这个套路需要看细则证明是否可行。