博弈|宅地出让“双集中”：本质、背景、与博弈时代的猫鼠游戏房产|杭州

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分类调控：政策的本质
宅基地双集中出台后，用一位行业部门朋友说：这是个新东西，对官方与对企业来说都是新的。但从青岛官方通告以及流传的天津文件里来看，政策出台是“为了落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求”“部署住宅用地调控工作”。从这两个前提来看，住宅用地供应双集中本质上是“住宅用地供应分类调控”政策的延伸，形式上是一次“住宅用地调控”。
“住宅用地供应分类调控”这个事情最早可以追溯到2017年。2017年4月，住建部提出：强化住宅用地供应“五类”调控目标管理：库存消化周期36个月以上停止供地；36-18个月减少供地；12-6个月增加供地；6个月以下要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严格审查购地资金，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。
通过扩大供应来平稳市场情绪这个是很“市场的手段”，政府不再是为了获得最高收益炒作地价了。所以在分类调控之后几乎全部一二线城市地价涨幅快速收窄。控制土地价格进而平稳房价预期，这是“分类调控”的核心思路，也是土地调控的核心点。
到2020年初，政府升级了一版分类调控：22个大中城市管控的目标是：要把房价保持在平稳发展的水平内，如果房价涨幅超标会被问责。然后就是今年2月24日的消息：土地双集中出让，集中挂牌，集中出让，三次机会。
说了这么多，基本可以确认的是：本质上是分类管控的升级，形式上是土地调控手段。房住不炒后政策方向什么时候是刺激上涨的？没有吧？所以如果看懂这个本质，那最起码可以明白最最最基础的一点：政府是想要引导土地价格下行或者说稳定，进而通过地价稳定房价预期。

02
政策、市场、转型需求：背景
目前业界流传着一份真假未知的文件，文件里对于背景更多是“落实会议部署”“落实指示”落实目标。总体上是：有经济工作对地产的要求、有高层部署的实操举措，有地产市场房住不炒平稳健康的目标。
秘密君也找了一下今年1月份70个大中城市的房价情况，文件提到的22个重点城市大多数呈现出微弱上涨。另外一个重要背景是：上海、深圳、广州的房价剧烈炒作已经引起了严密关注，同时很多不怕死的二线城市在渲染制造上涨氛围或者态度暧昧。在这种情况下，虽然一线城市的调控政策已出，但二三线城市炒作的苗头已经出现，稳定二三线城市的房价预期就变得尤为重要。
在政策与行业背景外，秘密君关注到的第三点是：这22个大中城市某种程度上说是一种经济学家称作“指标型”的城市：这些城市经济实力强悍、人口规模很大，房地产市场处于高位，极其容易受到热点城市的传导。所谓灰犀牛、泡沫也是广泛存在这些城市，更重要的是，这些城市也是中国经济转型能否成功的决定性力量。

这就回到秘密君年初发布的第一篇文章：百年良机恐怕为地产所累。眼下经济的核心是：转型。转型甚至可以牺牲过去力保的速度，地产是转型的力量，但绝对不能是绊脚石拦路虎。这就是为何对地产在各类严防死守调控政策情况下，还要加码“融资三道红线”“贷款集中度上限”等等。
因此秘密君个人一贯看法是：政府目标是维持经济转型过程中核心城市的房价低温运行，为整个经济体系的转型升级腾出更大空间。