博弈|宅地出让“双集中”：本质、背景、与博弈时代的猫鼠游戏( 二 ) 房产|杭州

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四步走策略：已经走了三步
聊完这两点，很多市场关注的点是：会咋干？从业界流传的文件来看，包括四个部分，编制供应计划、用地信息公开、宅地集中出让、加强监测监管。
供地计划中提到：重点城市进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。注意，这个很重要！！！
用地信息公开中提到：要求向社会公开年度计划和存量住宅用地信息。注意，为什么去年年底天津突然公布了存量用地？？现在有了答案！
集中出让提到：住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。挂牌与出让两集中，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。注意，这个连续集中，直接干系到下一个秘密君要聊的话题。

这个文件对影响的分析是：“放量供地”稳定预期，公开透明选择多引导市场主体回归理性；加大融资难度，打破大房企垄断，小房企有更多机会；政府不再“饥饿营销”，同时稳定市场预期。从这个文件对于政策的安排来看，政策态度鲜明，就是要公开透明，而且有了出让规模要求，不能让地方政府有炒作地价的空间。
秘密君查了2016年到2020年天津完成的住宅用地交易量如下：从这个表格来看，2021年如果“不低于5年均值”属实，天津最少要出让852万平方米，总建筑面积不低于1390万平方米。

如果考虑到最新的天津财政计划中表示：2021年全市国有土地使用权出让金额为14963元。2020年住宅用地出让金额为8610亿元。从这个数据来推倒一下：2020年住宅用地出让金额占到全部金额的80%。按照这个比例，2021年住宅用地出让金总量规模计划是11876亿元。按照五年均值的楼面价计算，大约建筑面积是1484万平方米。如果按照最近两年的平均楼面价格水平计算，总建面规模大概是1696万平方米。
无论是哪个数字，总建筑面积都相对过去两年会有明显提升。换句话说：供应量会放大！
按照最保守的1484万平方米建筑面积来计算，三次出让每次大约出让商品房建筑面积接近500万平方米，就问你刺激不刺激？
从这个角度来看，在政策出台之前，政府已经想好了应对地方政府炒作底价的策略。而事实上从天津来说，最近几年持续大规模土地出让，除了因为流拍导致成交量下降以及经济下滑带来的行业不理想土地出让不利外，储备的、计划出让的土地规模相当庞大。
换句话说，天津市场对于土地整体价格的预期极稳，这是市场的基础。至于焦点地块优质地块那是下一个话题——出让策略！

【博弈|宅地出让“双集中”：本质、背景、与博弈时代的猫鼠游戏】04
获利与公益：猫鼠游戏
聊出让策略之前，问个问题：多少人看过《美丽心灵》？
在这本书里有个经典案例：1994年美国政府向商家拍卖大部份电磁波谱，因为特殊性，既要保证最大化政府收益，也要保证各商家利用率。于是米尔格罗姆和威尔逊这两位长期对拍卖博弈研究的经济学家成为拍卖部门的顾问，他们设计的“多单元同步加价拍卖”机制完美实现了继定目的，政府获得超过100亿美元的收入，各频率的波谱使用率也很高。但新西兰一个类似的拍卖会政府只获得预计收入的15％，而被拍卖的频率也未能物尽其用。