五、近千亿的投资性房地产
一季报显示 ， 公司账面有925亿的投资性房地产 。
投资性房地产是财政部在2006年新设置的一个会计科目 ， 核算用来出售或者出租的房地产 。
房地产公司把准备出售或出租的房子计入这个会计科目 ， 本身没有什么问题 。
但投资性房地产计提折旧的方式 ， 大有学问 。
会计准则给了两种计提折旧的方式 ， 一种是和普通房产一样 ， 该怎么提怎么提；第二种是不必计提折旧 ， 出报表的时候评估房产的价值 ， 高于账面价值的部分 ， 计入公允价值变动损益 ， 增加或者减少利润 。
众所周知 ， 中国长期以来 ， 房地产是涨价的 ， 所以公司的这部分公允价值变动损益也就涨的没边 。
最近几年来 ， 公司投资性房地产的评估增值 ， 占利润总额的10%-20%左右 。
比如 ， 2020年22亿 ， 当年净利润152亿 。

六、总结
剥去伪装后 ， 公司的营业收入水分十足、净利润水分十足、经营性现金流水分十足、三道红线的改善也水分十足… …
倒是炒房的劲头 ， 非常足 。 根本停不下来 。

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