限购|三道红线之下，新城控股水很深( 二 ) 炒房|房价|购房置业

换言之，对于新城控股来说，这才是“真实”的销售情况。
二、新城的三道红线怎么样了
根据 iFind 统计， 2021年上半年的报表口径下，剔除预收款后负债率 76% ，净负债率 56.6% ，现金短债比为 1.53 。在三道红线的硬指标下，公司保持黄档。
然而，和2020年年报相比，公司三道线中，有两道都恶化了。 2020年的年报中，剔除预收账款后的资产负债率74.12%、净负债率43.65%、现金短债比1.68 。
按照这个进度发展下去，黄档变红也不是没可能。
从政策面来看，即便是三道线全部变绿，也不一定特别容易贷到款。因为央行对银行放款过程中，来自房地产企业贷款的比例也做出了限制。大部分银行都已经超额或者接近满额，它们未来只能维持甚至压缩现有的房地产企业贷款。
也就是说，房企想要资金安全睡得着觉，唯一的办法，是三道绿线的基础上，再控制甚至降低来自金融机构的贷款。
然而，季报显示，新城控股一季度就增加了70多亿的贷款。
除此之外，公司还在发债，还有很多隐蔽的贷款。
三、警惕利益输送专用科目
财报显示，公司账面有166亿的预付款和581亿的其他应收款。
对于一家千亿营收规模的公司来说，这两个科目的金额都不太正常。
中弘股份在退市前，正是通过预付款科目向濒临破产的皮包公司输送数十亿的利益，导致公司资金链彻底崩溃。
1、预付款
新城控股的预付款是什么？

数据来源：同花顺iFind ，制图：诗与星空
都是拿地预付的土地使用权，在2018年提出“房住不炒”后，公司2019年迅速收缩拿地进度，大幅下降。但到了2020年又回归初心， 2021年进一步加大拿地力度。
对于房地产企业来说，拿地很正常，但上文提到，公司的实际销售两年原地踏步，在销售不景气的情况下，拿地的风险也就越来越大，增幅如此之大的拿地速度，给人感觉这是在赌房价未来会涨。
2、其他应收款

数据来源：同花顺iFind ，制图：诗与星空
公司2015年上市以来，其他应收款涨了15倍。
作为最容易出现利益输送的项目，这近600亿的其他应收款是什么东西？
财报显示，主要有三部分：应收关联方款项、应收少数股东款项和应收房产合作方款项。

几百亿的往来，都应收的什么？
其实就是借款。
房地产公司为了资金周转，会自发的结盟，这个联盟里的房地产企业，从银行借了钱，如果用不了，大家一起用，利息照付。
从明细表里我们发现，公司在比较难的情况下，借给了股东204亿。
在生意好的时候，这种方式缓解了银行信用不佳的房地产企业的资金链问题，但是，生意不好的时候，借出钱去的房地产公司，就面临着坏账之忧。
更为糟糕的是，公司的其他应付款高达572亿，其他流动负债高达209亿。其他应付款主要是从联盟中借来的钱，其他流动负债都是短期债券。
这都是比银行贷款风险更大的借款，给经营带来潜在的隐患。。
四、经营现金流陷阱
介绍完了其他应收款和其他应付款，再理解公司的经营性现金流就比较容易了。
公司的经营性现金流不能简单的按照报表理解，因为这些从关联方借的钱，公司计入了投资性现金流。而实际上借入借出的钱，是用来盖房子的，就导致经营性现金数据不全。

数据来源：同花顺iFind ，制图：诗与星空
合并投资性现金流来看，公司的现金流状况就非常不怎么样了。