限购|三道红线之下，新城控股水很深炒房|房价|购房置业

【限购|三道红线之下，新城控股水很深】截止目前， A股4000多家上市公司中，已经有一半左右发布了中报业绩预告，甚至一部分已经发布了中报。
从当前已经发布的业绩预告情况看，绝大部分上市公司都是预增的，考虑到2020年上半年的特殊情况，即便是和2019年比，大半上市公司也是业绩增加。
但是，其中有一个曾经豪情万丈的行业，大多表现不佳。
它就是房地产。
统计局发布的数据显示， 7月份， 70个大中城市中， 59个城市新建商品住宅价格环比上涨， 6个城市新房价格环比下降， 5个城市持平。
虽然部分城市看起来还在涨，但涨幅非常小。 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5% ，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7% ，涨幅比上月回落0.3个百分点。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5% ，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5% ，涨幅与上月相同。 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5% ，涨幅均与上月相同。
曾经负面缠身的新城控股，发布了公司最新的经营简报。
以1-6月份为例。
一、销售情况
经营简报称， 2021年， 1-6月累计合同销售金额约1176.64亿元，比上年同期增长20.65% ，累计销售面积约1086.96万平方米，比上年同期增长23.87% 。
看起来是个非常不错的数据，但是考虑到2020年上半年房地产市场非常特殊，缺乏参考性，我们还是看看2019年上半年的数据。
2019年， 1-6月累计合同销售金额约1224.18亿元，比上年同期增长28.44% ，累计销售面积约1049.52万平方米，比上年同期增长35.50% 。
简单对比，我们发现2021年上半年的合同销售和2019年几乎持平，金额有所下降。
更值得关注的重点是，在销售金额下降的同时，销售面积增加了。
这意味着，房价降了。
当然了，由于缺乏销售的城市、户型等详细信息，这种降价没有太大的可比性，但至少在一定程度上能够说明问题。
房价只涨不跌的时代，一去不复返了。
从已经公布的一季报财务数据看，公司一季度整体结算毛利率 20.3% ，同比下降 18.7个百分点。这说明可能两个原因，和2019年相比，一是地价贵了，二是售价低了。

数据来源：同花顺iFind ，制图：诗与星空
但是从公司近年来的财务数据看，却涨势强劲，和公司的经营业绩完全不搭边，这是怎么回事呢？
原来，这是因为房地产市场特殊的预售机制带来的销售收入延迟入账。
客户交购房款的时候，房企入账为预收账款（合同负债），待到符合一定条件后，才能实现为销售收入。
这就导致收款和做账实现收入，有了一个时间差。
新收入准则实施后，预收款（合同负债）转为收入的主动权在会计手里，于是成了一个“蓄水池” 。

数据来源：同花顺iFind ，制图：诗与星空
对比公司今年的预收款（合同负债）情况，我们会发现，这个池子的增速从2019年开始就在下降，面临着减少甚至枯竭。