高层住宅|住高层什么感觉10年老业主谈亲身体会5大“硬伤”，住得窝火( 二 ) 房地产市场|房地产行业

第一、高层住宅的容积率较高，居住环境及舒适度较差前面我们说过了，很多城市之所以疯狂建设高层住宅，归根结底是为了满足不断增长的购房需求。说白了就是解决更多人住的问题。所以高层住宅的容积率一般都比较高，4.0、5.0的容积率非常普遍，有些甚至能离谱到7.0。高容积率意味着一个高层住宅小区要容纳非常多的人口，比如北京非常知名的天通苑小区，满是三四十层的超高层住宅，能够容纳10万人居住。这种高容积率的小区，不仅楼间距小，而且设计通常不合理，公共区域的绿化、公共基础设施等更是少得可怜。更值得一提的是，这样的高容积率小区通常都是外来务工人员的聚集地，换言之这里将汇聚大量的从事劳动力的工作者，比如保安、服务员、工人等。不可避免地，很多房子还会作为公司宿舍来用，“群租房”、“隔断房”更是非常普遍。这意味着整个小区的人员会非常复杂，且人员流动性也非常大。所以这就对物业管理提出了较高的要求，好的物业管理公司，可能会尽心尽责管理好整个小区的环境、配套等，但通常物业费价格不菲；不好的物业管理公司，可能会加剧小区环境的恶化，以及基础设施的老化，如果遇到的是只收钱不做事的物业公司，那么住户就更别想有一个舒适的居住体验了。现实中，很多一二线城市中位置不佳但又承载着巨大居住需求的刚需楼盘，在交房两三年后就开始乱象丛生了，衰败的迹象更非常明显。这一点很多人应该都有共鸣。

第二、基础配套设施老化快、故障率高，尤其是电梯我们这里所说的基础配套设施主要指两类，一是供水设备，二是电梯设备。当然，还有其它诸如供电、保温、管道等设备，同样也会随着年代的更迭，而逐渐老化。尤其是超高层住宅，这些设施老化后的维修和更换难度都很大。如果运气差点，再买到开发商偷工减料，物业不负责任的房子，那简直是雪上加霜。重点需要指出的是，高层住宅的供水和电梯真切影响个人的日常居住。比如供水，市政供水是7层以下，7层以上都是二次加压供水。这就涉及到水压问题以及供水池的清洗问题。遇到负责任的物业，可能维护较好，遇到不负责任的物业，高层住户的麻烦可想而知。再说电梯，高层住宅对电梯的依赖非常大，尤其是二三十层的住户，可以说没有电梯基本无法出行。事实上，现实中很多超高层住宅小区，电梯由于使用频率较高，其故障率还是比较高的。有人可能会说，二三十层的高楼不可能只配一部电梯，一般情况下，都是两梯四户，而且不可能两部电梯同时出现问题。但即便是一部电梯停摆，也会大大拉长乘坐电梯的时间。据过来人反应，他住在28层，每天早晚高峰期时，等电梯的时间最少是二十分钟，如果遇到有一部电梯故障，等电梯的时间可能拉长到半个小时。很多人可能会反驳说，电梯故障一般都会在第一时间抢修，更不存在电梯长时间停运的情况。其实不然，人民资讯报道，西安仁厚庄园小区电梯故障已经停运一个月了，400多户居民上下楼犯难。

第三、高层住宅公摊面积大，得房率低，且物业费、供暖费等一分不少交高层住宅的公摊面积普遍在25%-30%。有些极端的甚至高达50%。这意味着，购买一套总面积100平米的房子，最后实用面积仅有70多平。以2021年6月底全国均价10720元/平计算，仅公摊部分就吃掉了购房者二三十万的成本。得房率低也就忍了，但公摊面积部分购房者还不得不交齐对应的房屋维修基金和契税费等，以及交付后的物业管理费、取暖费等。同等面积的多层住宅，公摊面积至少要少一半，这意味着可以节省近一半的费用。