滨湖|告别恒大，拥抱万科( 二 ) 合肥

我们在走的路，日本都在前面走了一次。
城镇化聚集人口，制造业高速发展，居民收入提高。随后人口加速涌入，供需失衡，热钱泛滥，房价大涨。
差别就是，它们被干趴下了，而且一直没抬起头，但我们正在转型。
那恒大是怎么超车的？

借钱，借钱，借钱，借完钱买地。买完地赶紧造，造完立刻卖。
这种方式与香港地产商的逻辑完全背道而驰，也是因为大家身处的环境不同。当私人资本已经垄断，同时没有行政性的干预时，有产的既得利益者和地产商一定选择深度捆绑。当囤地就能发财时，干嘛要去造房子呢？
恒大通过“三高一低”的策略，快速追近行业头部集团。万科、保利这类以稳健为长期信条的企业，被逐渐追近和反超。使用同样激进策略的还有碧桂园。
2 硬币的反面
恒大的激进模式，可以带来规模快速增长。但作为攻击方，你要去占领行业领军者的地盘，想以弱胜强，本来就难。何况，你高杠杆借的钱是有成本的。
许老板发扬了革命传统精神，农村包围城市。通过大量布局三四五线城市，以量补价，同时伴随的三四线城市去库存，又享受了一波涨价的红利。
经济高速发展时，居民购买力都在提升，一个正向循环不断自我强化。买房，增值，更多人买房，继续增值。无数看空的人，都输的裤衩都不剩。
邓紫棋那句，全都是泡沫，只一刹的花火。倒也不会发生，只是泡泡在高处，反而更容易往上飘，因为空气越稀薄。

但，凡事都有边际值，超过之后效果也就不明显。与之对应的政策开始转向后，恒大举债扩张的副作用就开始了。
城镇化到一定阶段后，一定是产生虹吸效应。因为经济好，人口多，配套多，投资就多，然后经济更好。这是情况的循坏加强。会迅速导致城市群以外的区域，迅速凋零。
经济差，人口流出，没有投资，没有发展。
这就导致了地储和发展方向定位在三四线城市的恒大，不但要面临政策去杠杆的还债压力，自己的储备地皮也并不是特别的有竞争力，新房销售的客户也在往核心城市群迁移。
这一点，不得不佩服万科的管理层。几年前率先提出要活下去，主要拿地都是在核心一二线城市群。
在行业受挤压时，万科现金为王，在上半年的拿地力度上就可以看出资金的实力。
3 万科向左，恒大向右
之前文章做过一个统计表格，对比了万科、恒大，以及两家暴雷地产公司的债务和现金的储备。

万科手握2000亿现金，有息负债2200亿。恒大手握1800亿现金，有息负债9000亿。这是两个完全不同的概念。
如果手上有现金1800亿，一年内到期的负债5200亿。那除了打折卖房，没有任何其他的方式。因为三道红线的高压政策，让你借不到钱了。
再看看今年拿地数据，手持2000亿现金的万科，无疑是现阶段的王者。拿地金额遥遥领先第二，两者的差距等于第二至第七的距离。

而前100强里面，已经看不到恒大的身影。
当一家地产公司拓展的新业务是新能源车时，你让股东怎么能相信它可以造得出一辆好车。投资它为什么不直接投资比亚迪呢。
当一家地产公司拓展的业务是物业和物流，背靠自身庞大的存量商品房和物流仓库，投资者是有信心和它站在一起的。
恒大一定会活着，但是你应该和它说再见了。
万科，除了稳健，我们再看看它的政治觉悟有多高。