回顾|仲量联行2021年上半年广州房地产市场回顾与展望( 三 ) 疫情

物流地产
2021年上半年，广州和深圳作为大湾区城市群内的两大核心城市，整体消费需求率先从疫情中恢复，居民消费意愿持续提升。广州、深圳社会消费品零售总额分别同比增长23.8%和28.2%，恢复势头良好；线上零售也热度不减，广州全市限额以上批发和零售业实物商品网上零售额同比增长13.3%，深圳市限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长甚至达到85.6%。上述一线城市各类消费需求的强劲复苏惠及东莞、佛山、惠州等大湾区二线城市。
在线上消费需求持续增长的带动下，综合性电商巨头，以及与其关系密切的第三方物流配送行业在上半年保持了稳步增长的势头。一、二季度消费市场的整体恢复速度高于预期，巩固了主要电商平台对未来市场的乐观预期，促使这些企业积极扩张业务，带动对非保税仓储空间需求的增加。
经历疫情，消费者更习惯于通过线上消费平台满足各种生活需要。在此背景下，生鲜生活类电商业务扩展迅猛。相较于传统生鲜零售的仓储需求可以被一些相对低标准的仓储空间满足，生鲜电商更加标准化的供应链产生了更多对高标仓的需求。上半年录得叮咚买菜、美团买菜等企业在广州、东莞等地租赁了不少面积的高标仓。
此外，随着大湾区数字化转型日益渗透到经济运作和社会生活中，愈发普及的大数据应用为各类依托消费大数据进行产品设计的即时零售平台提供了适宜的发展环境。其商业模式相较于传统竞争对手优势明显，其市场份额的快速扩张带动了上游产业链及第三方物流配送仓储需求的增加。例如，一主要面向海外市场的服装类即时零售平台及其供应链相关企业上半年在广州、佛山及周边市场租赁面积约60万平方米，引起了行业内的广泛关注。
2021年上半年，广州、深圳和惠州均未见新增仓储面积入市；高标仓市场新增供应较少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和东莞两地。在这两座城市中，上半年佛山新入市的仓储面积为31万平方米，东莞仅为6万平方米，这五座大湾区城市的整体仓储供应量难以满足快速增加的需求。
今年1-6月，在处于低位供应和强劲市场需求的双重作用下，上述五座城市的高标仓储市场整体空置率继续走低，深圳、东莞、佛山和惠州空置率均维持在极低位；其中，佛山上半年新增的31万平方米仓储面积在入市后全部租出，大部分由即时零售相关行业吸纳。即时零售行业对仓储空间旺盛的需求明显高于市场普遍的预期，发展前景看好。而此前空置率相对较高的广州市场在二季度净吸纳量超过15万平方米，全市空置率降至1.7%，为八年来最低水平。
今年上半年，高标仓租赁市场整体“供不应求”的现状导致大湾区五座城市高标仓整体租金呈现上涨态势。其中，由于东莞拥有同时辐射广州和深圳两个核心城市的良好区位和相对完备的仓库硬件设施配套，市场对其辖区内的仓储空间需求更大，当地租金上半年的涨幅达到3.2%，在五座城市中位列首位。广州、深圳和佛山地区高标仓租金上涨幅度相近。
市场展望
未来六个月，我们认为各类电商、即时零售等企业增长预期依然积极，其业务扩张将继续拉高这些企业对高标仓的需求；除此以外，新增需求很可能将集中在广州、佛山和惠州等外围、以生产端为主的市场。虽然今年下半年五座城市新增仓储供应将超过120万平方米，但大部分都集中在广州市且目前项目的市场反应十分良好，预租情况理想。因此，我们预期今年下半年市场需求将有助消化新增供应，五座城市整体空置率水平不会有大幅增加。仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“考虑到来自传统电商的稳定需求增长，加之新增的来自生鲜电商和即时零售企业的需求逐步进入市场，预计短期内租金仍将稳中有升。特别是即时零售平台短期内扩充的巨大需求极大地强化了业主的信心，他们还提前预租了不少空间，缓解未来供应集中上市的压力。”