回顾|仲量联行2021年上半年广州房地产市场回顾与展望( 二 ) 疫情

今年下半年，预计广州甲级办公楼新增供应约为70万平方米，其中约80%将来自琶洲，片区内办公场地去化压力将上升。但是，由于琶洲大部分存量办公楼空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租赁需求依然旺盛，新增供应所带来的竞争压力很可能仅存在于新建成的办公楼之间，而不会对现存办公楼的空置率和租金水平产生显著影响。因此，我们预测下半年广州办公楼整体租金将大致保持稳中有升的趋势。
优质零售物业
*指深圳优质购物中心市场
今年上半年，广州消费市场总体稳定，1-5月全市社会消费品零售总额同比增长23.8%，两年平均增长4.4%。然而五月底，疫情反弹给广州零售市场按下了暂停键，取消堂食、限制旅行等一系列措施导致购物中心客流和销售额锐减，整体租赁需求也于六月进入停摆状态，二季度的租赁成交继而大幅下跌。
根据数据显示，今年上半年餐饮和服饰业态仍然是整体租赁需求的最大来源，新增租赁面积占比超过50%。新晋咖啡茶饮品牌风头不减，同时餐饮消费升级需求显现，部分客单价较高的餐饮品牌借着购物中心调整的机会进驻市区多个优质项目。此外，具有独特线下体验的娱乐业态不断涌现。除料理工作室、亲子互动类等租户，日本娱乐品牌ROUND1的全国首店亦于二季度落户永旺梦乐城。相反，由于服饰业仍处于恢复阶段，上半年仅运动类品牌保持一定扩张趋势。
上半年仅有一家购物中心入市，即位于增城区的永旺梦乐城，为全市带来13万平方米的优质零售供应。然而，市郊竞争日益激烈导致部分运营欠佳的项目持续流失租户，加之新入市项目的开业率未如理想，市郊空置率较2020年底攀升两个百分点至6.6%。相比之下，得益于部分优质零售项目日益改善的入驻情况，市区少数项目的大面积调整并未对空置造成较大影响。截至二季度，市区购物中心空置率为6.9%。
上半年整体租金大致平稳，较2020年底上升0.4%。疫情的短暂反弹使得市区项目对优质零售商的竞争加剧，不少业主愿意通过降低招商门槛或提供更灵活的租赁条件来锁定租户从而应对风险，二季度市区租金也因此明显承压。另一方面，攀升的空置率进一步拖累市郊租金水平。尽管如此，个别优质项目对零售商的吸引力不减反增，租金逆势上涨，而这也是整体租金在上半年呈现稳定态势的主要原因。
二季度广州录得一笔大宗优质零售物业成交，领展房地产投资信托基金以32亿元人民币的价格成功收购位于珠江新城的太阳新天地购物中心。据悉，领展将会通过物业软硬件提升和租户组合升级等一系列资产增值操作，提高项目对周边消费人群的吸引力。
市场展望
尽管广州本轮疫情已得到有效控制，零售商在短期内将继续持观望态度，整体租赁需求会出现一段时间的瓶颈期。至于供应，下半年全市将迎来三个项目入市，均位于市区，新增供应面积共计24万平方米。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“在短期租赁需求相对疲软的背景下，新项目或将面临不少招商压力，而现有空置面积的去化周期亦将延长。可以预见下半年整体空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增长动能。”
【回顾|仲量联行2021年上半年广州房地产市场回顾与展望】与此同时，仲量联行也观察到业主及零售商尝试采取破局方法以应对复杂多变的市场环境。首先，部分业主不再一味打造业态组合丰富的综合型购物中心，而是基于区域位置和人口结构对项目进行差异化定位。举例来说，项目零售业态占比将大幅缩小，转而增加特色餐饮和教育等业态比例，及打造各种创新高端的体验式场景以满足周边社区及办公配套需求。另一方面，由于核心商圈的优质项目日趋饱和，中高端以及承租能力较高的零售商或将寻找广州下一个能实现消费快速增长的商圈，部分消费升级需求有望转移至珠江新城。