石榴“兄弟”上市记|一市财经 | 石榴集团( 三 ) a1490

房企对于高利润地块，一直非常渴求。石榴集团也不例外。

据郑州市房管局数据，2016年上半年郑州市区商品房累计销售82733套，同比增长52%，销售面积为839.03万平方米，同比增长48%。

火热的房产市场，让K2地产（石榴集团前身）把买地的目光投向了郑州。而且非常精准的瞄向了“旧改用地”。原因是这种地块，招拍挂的价格不高，但房价不菲。

在当年的6、7月份，K2闪击郑州多个城中村改造地块，让郑州当地开发商“肝儿颤”。

K2入局郑州土地市场，迫使本地多家开发企业坐到一起商讨应对K2竞争的策略和方案。毕竟有开发商已经在土地挂牌出让之前投入了大量的金钱和精力。

郑州一位开发商直言，郑州的城中村改造用地，前期该村的拆迁费、过渡费、安置等费用均由开发商出资，当二级开发达净地时，政府进行公开网拍。该网挂起始价格仅仅是该村改造其中成本的一部分。开发商的期望值是通过拍地后政府再返起始价60%做为开发商前期垫资，但开发商最看重的还是拍得自己整理出的土地，那才是真正出利润的地方。

当地被K2地产闪击过的开发商表示，万一地没了，面子丢了事小，赔钱事大。孩子养大了却被别人抱走，新娘娶到家却被别人抢走，想到这，死的心都有了。

他们一致认为，K2地产“熟悉郑州市场规律，但不守当地江湖规矩”。

敌人的敌人就是朋友，郑州的开发商联合起来抵制K2，让其“滚出郑州”。

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强龙不压地头蛇，被围剿的石榴发出公告：“我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”

石榴集团表示，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。

“我们看好郑州的发展，我们认同郑州的未来，我们希望以公开公平公正的方式参与郑州的建设。我们用的是企业合规的资金，我们投的是政府公开的招拍挂，我们有的是符合标准的资质。

但是，迫于地方同业的压力，我们不得不放弃参与此次竞买，核心的原因竟然是——我们的竞价可能会对当地同业构成压力，当然，作为外来的投资人我们不是竞标‘价格联盟’的一员。”

融资成本高起VS毛利率下降
事实上，不仅仅在郑州，连大本营京津冀，石榴集团也在逐渐“失守”。

按照目前权益土储建面分布，石榴集团京津冀占比44.7%；长三角占比为45.1%；大湾区、成渝及其他地区占比分别为2.9%、1.4%和5.9%。

但反观石榴集团在京津冀的物业开发及销售，却在逐年减少。2018年-2020 年，公司来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益约41.7%、37.4%及 20.2%。

截至2021年2月，石榴集团土地储备（建筑面积）为919.4万平方米。其中，正在开发的建筑面积为638.9万平方米，持作未来开发的建筑面积为85.9万平方米。

在《2020年中国房企总土储货值排行榜TOP100》中，石榴集团土地储备面积仅次于排名第79位的隆基泰和。排名第一的碧桂园土地储备面积为23806万平米，是石榴集团近26倍。

随着销售结转的推进，补仓仍是石榴需要解决的难题。

值得注意的是，石榴集团的土地收购成本上涨，并且由于土地收购成本增加，导致物业销售的整体成本上涨。

截至2020年末，石榴置业的土地收购成本为42.51亿，较2019年的17.18亿上涨约147.41%，其在销售成本中的占比也由2019年的35.6%增至47.1%，成为销售成本中的最大支出。净利率和归母净利率在2019年有所下滑，近两年维持在9%左右。