缩量|棚改规模缩水65%，三四线楼市将迎新一轮调整期( 二 ) a5420

2018年下半年以来，棚改缩量，烟台、驻马店等房地产市场逐渐转冷，市场需求及购买力渐显疲态，疫后市场下行压力不断加剧。
以烟台为例，2016-2018年，棚改货币化安置加速推进，计划开工量逐年提升至3.4万套。受此影响，烟台房地产市场持续转暖，2017年商品住宅成交面积升至685万平方米，创历史新高。
至2019年，烟台棚改计划开工量跌至3607套，同比骤降89%，2020年计划开工量进一步回落至792套，同比再降78%。与之相对应的是，2020年烟台房地产市场下行压力加剧，1-11月累计成交352万平方米，同比仍降18%。
图：2015-2020年烟台商品住宅成交面积及棚改计划开工量（万平方米、套）

数据来源：CRIC、政府网站
河南驻马店情况也不容乐观，2018年驻马店棚改市场建设“大干快上”，全年计划开工量飙升至10.8万套的历史高位，至2020年计划开工量下滑至1.4万套，较2018年下降87%。表现在房地产市场，2018年下半年市场转冷，市场观望情绪明显提升，新开盘项目普遍出现蓄客不足、去化率下降的情况，疫后驻马店市场持续转冷，且愈加严峻。
从市场表现来看，整体表现出两种市场状态。一方面优质客户已被释放殆尽，整体客户质量在下降，价格成为首要关注因素，潜在置业群体普遍捂紧钱袋子，全城看房比较价格，购房决策周期明显拉长，并对价格异常敏感，价差100元/平方米便成为买不买的重要因素。另一方面，迫于现金流周转压力，本土中小房企以价换量，最高降幅达到20%-30%，市场普遍预期房价将转跌，进一步加剧市场观望情绪。
03
徐州、淮安等楼市成交回升
大规模棚改仍是稳定剂
对于徐州、淮安等城市而言，大规模棚改仍是稳定剂。2020年，房地产市场复苏强劲，成交企稳回升甚至创新高。
2020年徐州、淮安棚改市场规模仍处高位。其中，徐州棚改计划开工量多达3.85万套，较2018年高峰期增长10%；淮安棚改计划开工1.33万套，同比增长18%。
大规模的棚改发挥了重要的稳定剂作用，一定程度上拉动楼市强劲复苏。
以徐州为例，受惠于乡镇进城刚需、主城区存量改善以及返乡置业需求持续释放，2020年徐州房地产市场强劲复苏，3月以来成交稳步提升，同比跌幅收窄乃至转正，并在6月成交升至162万平方米，创近年来单月新高。前11月累计成交1255万平方米，同比增长9%，预计徐州全年成交规模将达到1400万平方米，再创历史新高。
图：2018-2020年徐州商品住宅成交面积及棚改计划开工量（万平方米、套）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统、政府网站
04
棚改拉动效力减弱
亳州、阜阳等楼市由热转冷
仍有一部分城市，虽然棚改市场规模整体仍处高位，但棚改对楼市拉动力明显减弱。典型如亳州、阜阳等城市，2020年阜阳棚改计划开工量多达2.9万套，亳州计划开工量更由2018年1.6万套稳步提升至2020年3万套，累计增长85%。
从成交情况来看，2016年下半年，阜阳房地产市场进入“卖方市场”，市场供不应求出现抢房潮，2019年下半年，阜阳房地产市场进入“买方市场”，新开盘项目售价普遍低于市场预期，疫后阜阳市场短暂复苏，3月成交明显放量，但5、6月市场疲态尽显，成交显著下滑，9月市场惨淡，10月房企竞相降价跑量，城南板块房价由“9”字头跌至“8”字头，棚改带动作用明显弱化。