缩量|棚改规模缩水65%，三四线楼市将迎新一轮调整期 a5420

来源：丁祖昱评楼市

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2020 年是棚改最后一年，三年棚改攻坚计划收官，大拆大建的时代即将结束。
2015年-2018年，受棚改货币化安置带动三四线城市房地产市场全面激活，房价出现一轮普涨行情，尤其是 2016 、 2017 年棚改货币化安置犹如催化剂，迅速激活三四线城市房地产市场热度，带动大批增量购房需求，成为市场由冷转热的重要诱因。
自 2019 年以来，棚改市场已进入相对静默期，棚改市场规模呈现趋势性下滑， 12 省计划开工量锐减 53% 。 2020 年，《政府工作报告》再未提及棚改，棚改淡化，旧改补位。全国层面也不再制定具体的开工计划， 12 个重点省份棚改市场规模持续下滑，计划开工量较 2018 年锐减 65% 。随着棚改退潮，三四线城市房地产市场或将进入新一轮调整期。
城市现行的微观政策对房地产市场中长期影响较大，而棚改政策的变化，会大幅度刺激或压抑市场活跃度，而棚改规模对城市房地产市场影响重大，棚改量增减对楼市成交影响立竿见影，规模大小将直接影响楼市成交量价。
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【缩量|棚改规模缩水65%，三四线楼市将迎新一轮调整期】01
12省棚改开工量锐减65%
江苏、安徽仍处高位
近两年来，棚改市场规模趋势性连续下降，具体到各省市，分化不断明显。
具体数据来看，2018年，12个重点省份棚改计划开工量372.8万套，全国占比达到53%。2019年，这一数据下滑至176.4万套，同比下降53%。2020年，12省计划开工量进一步下滑至131.4万套，同比再降26%，较2018年下降65%。
传统棚改大省山东、河南、新疆等计划开工量更是显著缩量。以全国棚改第一大省山东为例，计划开工量由2018年67.2万套持续下滑至2020年14.3万套，累计降幅多达79%，棚改市场规模显著缩量。
江苏、安徽和江西等棚改市场规模整体仍处高位。例如江苏省，2020年棚改计划开工17.7万套，较2018年高峰期下降18%。
图：2018-2020年12个重点省份棚改计划开工量（万套）

数据来源：政府网站
克而瑞研究中心数据显示，从7省110城近三年棚改计划开工量增减变化来看，有73城棚改计划开工量不足1万套，占比66%。其中，19城棚改全面清零，主要集中在广东、河南两省。广东省21个地级市中有16个地级市棚改规模清零，占比多达76%，东莞、中山、清远、河源、揭阳和阳江6城更是连续3年清零。另外，河南省下辖的鹤壁、三门峡和航空港区同样棚改规模清零。
此外，仍有32城棚改计划开工量企稳反弹，同比均实现正增长，占比29%。其中，23城计划开工量稳中有升，并一举超越2018年，典型如亳州，棚改市场建设持续推进，计划开工量由2018年1.6万套稳步提升至2020年3万套，累计增长85%。
2019年以来，不仅棚改市场规模显著缩量，而且多数省市逐渐调降乃至取消货币化安置，实物安置比例呈趋势性上升态势，致使棚改拆迁进度明显放缓。从克而瑞研究中心调研情况来看，除少数棚改片区因体量小或整体改造难度大之外，多数城市成规模的棚改片区早已改造完毕。
表：2018-2020年7省110城棚改计划开工量（套）

数据来源：政府网站
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烟台、驻马店等棚改退潮
楼市下行压力加剧
实际上，不少三四线城市因为棚改规模下降，整体成交量大幅下滑，山东烟台和河南驻马店最为典型。棚改规模渐次退潮，成为楼市由热转冷、市场下行压力不断加剧的重要因素。