地块|建发地产连续两年高调抢地，表外负债或存疑中国房地产|乐居财经研究院

来源：和讯网
建发地产以高达76%的销售增速成为黑马房企，但也面临着一些问题。
撰文/何嫱
出品/每日财报
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心曾共同发布《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》，报告显示建发地产综合实力排名第36。
建发国际为建发房产在香港上市的控股子公司。根据建发国际2019年报，合同销售金额为507.8亿元，占建发房产总销售金额的70.4%。2020年建发地产以高达76%的销售增速成为黑马房企，成功进入千亿房企“俱乐部”。
逐渐以高调拿地身份暴露在公众视角下的建发地产，开始逐渐追求规模，然而，在追求规模的同时，建发地产也面临着一些问题。
出身国资背景逆势扩张拿地
建发房地产集团有限公司是厦门市最大国企——厦门建发集团有限旗下公司。国资背景给建发国际（01908.HK）带来的融资优势，使得这家房企有底气在市场下行周期中选择了逆势扩张。
2019年开始，建发国际在土拍市场频频发力。建发国际2019年获取40宗地块，拿地金额420亿元；2020年，拿地金额更是超过500亿元。
今年2月底，建发国际因在上海高溢价率拿地被政府约谈警示，但其依然没有停下拿地的步伐。在近期集中供地掀起的一股股热潮中，建发国际表现活跃，积极参与在北京、广州、无锡、杭州等多个城市的土地出让。

5月13日，在厦门的首次集中供地上，建发国际便斥资逾26亿元揽下一宗地块。据《每日财报》不完全统计，自4月底广州的首批集中供地以来，包括盐城、上饶等地，建发国际已先后在斥资逾百亿元纳储。其中不乏盈利空间有限的高价地。
即使竞争异常激烈的北京市场，建发也没有缺席。在朝阳区王四营L03地块的争夺上，建发电建联合体仅经过27轮竞价，就触及了双上限，即54.5亿元＋竞公租房面积2.44万平方米，约合成交楼面价为4.47万元/平方米，溢价率5.01%。该地块尚需待竞高标准住宅建设方案评审结果。
在4月末广州场的集中供地上，建发国际以20.18亿元竞配建面积3600平方米的总代价竞得南沙一宗地块，折合楼面价2.36万元/平方米，刷新了南沙地价纪录。
建发国际在杭州拿下的地块则让业内颇为惊讶。5月7日的土拍上，该公司以最高限价16.31亿元自持比例38%拿下一宗地块，刷新了杭州此前的自持记录。
【地块|建发地产连续两年高调抢地，表外负债或存疑】出让须知显示，杭州的该地块为商住地，总建筑面积不大于约9.16万平方米，其中，住宅及配套公建计容建筑面积不大于4.54万平方米，也即约49.6%；扣除了上述自持部分，余下的可售住宅建筑面积仅11.6%。另据测算，该地块的实际房地比（精装限价/实际楼面价）为1.3。说白了，这个项目是几乎没有利润空间的。
换句话来说，建发国际这种高溢价拿地的行为，一定程度上可以助力规模增长，但是未来盈利空间或将被压缩，销售上也面临很多未知数。同时，多个城市的限价调控也让其盈利面临着重重风险，其净利润恐怕很难得到保障。
表外负债或存疑净利跳水待拯救
值得注意的是，近年来，建发国际的毛利率已呈现走低的态势，2017-2019年间，该指标分别为32.9%、33.3%、25.86%；2020年，则进一步下挫至17.2%。而毛利率走低的同时，建发国际的负债率却在攀升。
2020年6月末建发国际的净负债率为247.29%，剔除预收款后的资产负债率为79.24%，现金短债比1.87，已触及“两道”红线。而负债继续升至695.39亿元，总额也达到了1212亿元，较去年年末增长26%。其中，一年内偿还的债务约26.85亿元，长期债务约502.75亿元。