上市公司|高善文：未来10年A股回报率显著高于过去10年，房地产最坏情况已经过去，可避免硬着陆局面房地产|房地产市场|房地产行业

财联社（深圳，采访人员吴昊黄靖斯）讯，12月14日，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2022年投资策略会上，对下阶段我国房地产及经济结构转型方面做重要观点分享与趋势展望。
【上市公司|高善文：未来10年A股回报率显著高于过去10年，房地产最坏情况已经过去，可避免硬着陆局面】高善文指出，随政策的明显调整和转折，房地产行业的最坏情况或已过去，流动性危机将得到有力控制。房地产行业在很大程度上，或许可避免此前大家所担心的硬着陆的局面。
他强调，随去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头。房地产市场很可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降，而下阶段房地产行业的商业模式转向内涵式高质量增长、精细控制。
就经济结构转型以及A股市场展望方面，高善文认为，未来10年，受收入增长与技术变革的共同驱动，现代服务业转型在需求端还远未见顶，同时高端制造业正继续攀爬，面临挑战的同时也有更大机会。
站在当前看A股市场，高善文表示，与2010年相比，当下A股的股票市场结构已显著向好，尤其是高增长期的民营企业的市值占比大幅提升。他认为，未来10年A股市场给投资者创造回报的潜力，较过去10年显著更高。
房地产仍是中国经济重要支柱，但对经济增长支撑或将越来越弱
高善文分析表示，房地产市场旺盛的需求主要受三方面力量驱动。其一，大量人口源源不断地流入城市；其二，城市居民希望房子更大、更舒适等改善性的需求；其三，居民对老旧房屋的置换性的需求。他表示，这也正是为什么在过去20多年，中国房地产市场总体上保持高速增长势头，并成为中国经济增长最重要的支柱之一的重要原因。
高善文指出，2015年是中国房地产市场的重要分水岭。在2015年之前，房地产行业总体存货周转率较低、销售净利率的中枢水平较高。但2015年后，存货周转率呈现大幅提升，中枢水平则经历明显下沉。

他进一步分析表示，2015年前，房地产行业主流的商业模式是囤货和囤地，并驱动房价整体上升。而2015年后，行业的模式开始转向高周转模式，即开工后尽快将满足销售条件的房子卖出去，资金一回笼，再马上用于新开工，通过尽量较少持有土地，提高存货和资金的周转率来获利。
与此同时，今年以来，基于内外政策和市场变化，也正使得房地产行业面临较大范围的流动性短缺，并出现一定程度的蔓延、加剧。
基于自上而下的宏观角度，高善文分析称，过去两年，中国房地产销售的面积的水平处于17.6亿平方米水平，这将是很长时间之内商品房销售面积的顶部。总体上商品房销售面积的未来长期趋势，将会处在非常低的增长水平，甚至长期的趋势也有可能处在零附近甚至负增长。因此，他认为，未来房地产市场可能仍是中国经济的重要支柱，但对经济增长的支撑作用或将越来越弱。

房地产市场面临第3次调整，转向高质量增长、精细控制
更多人开始担心，未来房地产市场是否仍能维持高速增长，房地产市场需求又在多大程度上已得到满足？高善文对此指出，随政策的明显调整和转折，房地产行业的最坏情况或已过去，流动性危机将得到有力控制。“房地产行业在很大程度上，或许可避免此前大家所担心的‘硬着陆’的局面。”
他表示，近两年，为落实“房住不炒”，政府推出了严格措施督促房地产企业去杠杆，“而这也与今年下半年以来，房地产市场出现的流动性压力存在一定的关系。”