房价真的降了 ， 房价“只涨不跌”的神话彻底破灭了 。 国家统计局数据显示 ， 今年9、10月份70个大中城市新、二手房价格下跌的城市数量“两连增” ， 10月份新房下跌城市数量达到了52个 ， 二手房下跌城市数量更达到了64个 ， 其中仅4城房价环比上涨 ， 占比不到6% 。 值得一提的是 ， 10月份 ， 四大一线城市“北上广深”全部下跌 ， 其中深圳二手房成交量连续6个月下跌 ， 9月份成交1635套 ， 创近12年新低 。 媒体报道 ， 深圳部分高价房数月来猛降 ， 有总价2500万的房产 ， 直降500万对外销售 ， 而且挂牌半年未成交 。 毫无疑问 ， 这给了哪些坚信一线城市房价“一直涨”的专家学者 ， 沉痛一击 。

不仅如此 ， 最近半年以来 ， 楼市还出现了三大“逆转”信号 。
首先 ， 大数据调查显示 ， 近8成的购房者对明年的楼市持“不看好”态度 。 换句话说 ， 购房者的预期已经发生了显著的逆转 。 要知道今年初某机构的调查数据显示 ， 依然有43.5%的购房者认为房价会继续上涨 。 为什么购房者的预期短期发生了重大逆转？专家解释是两方面原因：其一、受今年三四季度楼市“降温”影响 ， 很多购房者确实感受到了市场的凉意 ， 尤其是投资性购房 ， 更加敏感；其二、楼市受“买涨不买跌”思维影响较大 ， 当前时期全国楼市近乎“全面下跌” ， 购房者自然会跟着降低预期；
其次 ， 土地市场出现了近十年难得一遇的大逆转：目前 ， 今年第二轮集中供地落幕 ， 22城流拍撤牌率高达32% ， 其中 ， 流拍撤牌率高于50%的城市达到5个 ， 不乏北京、广州等一线城市 。 此外 ， 根据中指数据 ， 三季度土地出让金同比降幅达到36.6% ， 减少了近5000亿 。 其中最值得一提的是杭州 ， 第二批土地出让金仅有257亿元 ， 较首批直降78.2% 。 土地溢价率更是持续走低 ， 9月份全国300城住宅用地平均溢价率为4.1% ， 较去年同期下降10.8% ， 10月份的数据虽未公布 ， 但可以肯定的是较9月份会更糟糕；

再者 ， 重压之下 ， 开发商拿地热情和销售的底气均发生了显而易见的逆转 。 拿地方面：受“三道红线”及金融监管部门对涉房新增贷款要求提高影响 。 7月份以来 ， 房企拿地热情骤降 ， 中指研究院数据显示 ， 7-10月份 ， 50强房企拿地节奏明显放缓 ， 拿地规模明显下降——50家代表房企中 ， 39家拿地金额“三连降”；
销售方面：受购房需求减弱和住房回归居住本源双重因素影响 ， 今年下半年以来 ， 房企销售业绩一直都不太理想 。 根据易居研究院的数据 ， 今年房企累计销售额和销售面积环比增速已经连续8个月下滑 。 克而瑞研究中心数据显示 ， 9月份9成百强房企业绩下降 ， 同比降幅高达40%；10月份 ， 受贷款发放节奏加快影响 ， 有所好转 ， 但依然有8成百强房企业绩下降 ， 其中44家同比降幅大于30% 。

在专家陆俊看来 ， 当前楼市出现三大“逆转”信号 ， 基本奠定了明年的市场走势：按照以往的经验 ， 房地产“降温周期”一旦开启 ， 至少会维持半年以上 。 换句话说 ， 到明年一季度末 ， 楼市仍会以“降温”为主基调 。 虽然市场整体会继续迎来降温 ， 但需要注意的是 ， 明年各大城市之间的房价分化会很明显 。 这基于两点原因：其一、全国80%以上的城市房价下跌 ， 购房者的观望情绪浓厚 ， 短期内 ， 购房者的信心很难挽回 。 除非政策层面有巨大转变 ， 比如解除限购、降低首付、房贷利率大降等 。 以目前的形势来看 ， 这发生的概率为零；其二、去房地产杠杆 ， 挤楼市水分 ， 仍是当务之急 。 所以2022年涉房融资、房地产贷款等政策仍然会偏紧 ， 这决定了明年的楼市不可能有“大幅上涨”的基础 。

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