楼市|楼市出现三大“逆转”信号，明年该买房还是卖房？购房置业|房价|马光远

西南财大经管研究院院长甘犁曾表示， “投资性购房才是当前购房的主要动机” 。他经过调查研究发现， 2008-2018年十年间全国家庭的投资性购房比例一直在不断快速上涨：2008年投资性购房占比仅19.6% ，但到了2018年投资性购房占比已经攀升到58.2% ，改善需求占26.7% ，而首次购房的刚需仅占15.1% 。

由此不难得出一个结论：最近几年，绝大多数国人买房早已不再是单纯地为了解决居住问题，而是把房子当作是攫取财富的重要工具。事实上，地产大佬潘石屹此前就一针见血揭露， “国人对房屋产权的宗教般狂热”是推高房价的主因之一。
今年下半年以来，受信贷政策收紧影响，开发商普遍都比较缺钱。为了快速回款，开发商普遍都采取了降价促销策略，很多楼盘销售均价较之前都有明显降低。开发商降价卖房，对于购房者来说，是值得高兴的大好事，但楼市却上演了极其“丑陋”的一幕：开发商降价卖房，老业主不干了，跑到售楼部逼开发商退差价，并扬言不退差价就退房。

“开发商降价业主要求退差价”现象的发生，很好地证明了，很多人买房的目的不单纯，买房更多是为了投资赚钱。一降价就要求开发商退差价，甚至是威胁退房背后：谁惯坏了中国的购房者？究其根本是过去二三十年树立的房价“只涨不跌”的信念，让很多购房者不愿相信房价下降的现实。
不得不承认，过去二十年，房地产确实创造了数不清的财富，国家统计局数据显示， 2000年-2020年，全国平均房价上涨了5.3倍。其中全国重点30城，二十年间房价涨幅更是达到了8.2倍。有些人口显著增长、经济发达的一线强二线城市核心区域，涨幅更惊人。得益于房价不断快速上涨，那些早买房、买多套房的人，早就凭借着房价上涨，而实现了家庭财富的快速增长。毫不夸张地说，在楼市最疯狂的那些年，买房的确是无可比肩的“造富”渠道。
但我们也要清醒地认识到，当前的房价对于绝大多数家庭来说，早已是“天价”——动辄两三万一平的房价，总价两三百万的房子，即便是首付三成，购买的门槛也提高到了近百万。 2020年末，城镇三口之家普通家庭，年平均结余资金不超过5万元，按5万元计算，购买一套房子光攒够首付款都需要一家人努力打拼20年。这还不包括未来三十年，每月近万元的银行贷款。此外， 2020年百城房价收入比平均值是13.2 ，这意味着购买一套房子至少需要不吃不喝工作13年。

“民生房地产被炒到奢侈品般的价格” ，对于数以万计的普通人来说，是残酷且痛苦的事情——毕竟中国大多数是中低收入劳动者，现实中当有钱人坐拥多套房产收租赚拥时，更多的人基本的住房问题都尚未解决——2020年全国租房群体超过2.2亿人，大中城市新青年， 50%以上都是租房居住，每月要花掉近4成的工资收入支付房租。所以，仅从民生居住角度来看，楼市也确实该降温了。