房产税|房产税即将来临，公寓已腰斩，是否可以捡漏房产税

最近传言济南唐冶某高大尚的公寓项目，从8千多降到的5千大洋，还有网传某公寓8500降到的2500 。

每年都有很多朋友，咨询过我公寓项目能不能买，适合什么样的人买。今天统一说下自己的拙见。

NO.1 什么是公寓
【公寓性质】土地性质商业办公，产权40-50年，可住可办公，面积小25-60平不等，

【表面优点】价格低于同商圈住宅，不限购，不限贷。

【真实缺点】水电暖商业收费，公摊大得房率低，不能落户，享受学区权利，没有阳台，不通透不适合居住。

NO.2 什么人容易心动买公寓
1；刚步入社会的年轻人刚步入社会，好不容易攒的10多万首付，非常希望拥有一套属于自己的落脚低。、不限购低首付，首付10万即可搞定，拥有一套自己的过度居所。这类人缺乏房地产投资基本知识，只看到光艳的一面，公寓贷款年限短，利息高，后期变现能力难南北不通透不适合长期居住。
2：中老年和一般投资客，有些闲置资金，辛辛苦苦攒下30万40万，想到包租公，包租婆。

3：养老型，年纪大，家庭不富裕，买个小房子给老人住。

NO.3 公寓风险
【风险1；回报率直线下降】

随着公寓年龄越长，配置老化租金越来越低。比如济南某万达，刚交房50平2500元，现在1800元整个社区空置100套。

【风险2;公寓公寓贬值】
比如济南某万达，同期开盘住宅8千多，公寓7千多，截止现在住宅2万多，公寓8千多还卖不掉。某国际公寓2015年开盘5500 ，同期住宅5800 ，现在住宅1.4万公寓0.71万。

【风险3；为什么流通性差】

公寓商铺写字楼都是商业交税，税费高，增值税，契税，个税，土地增值税等。比如30万买的一套公寓， 10年后50万卖掉的。

1:增值税 5.3% 50万*0.53=26500元

2：契税 3% 50万*0.3=15000元
3：土地增值税：递增差额计算约2万
4；个人所得税：增值部分的20% 50万-30万-增值费-契税-土地增值税 *0.2=3万
10年后公寓即便升值到50万，扣完9万税费，到手增值差价才11万。
【风险4：房产税】

【房产税|房产税即将来临，公寓已腰斩，是否可以捡漏】公寓不是住宅不享受免征房产税行业，房产税目前正在试点，以后属于必征收对象。