出租|地产行业正在发生这8大巨变，事关每个地产人( 四 ) 港元|物业

亚洲金融危机来临时，恒隆地产手中有47亿现金，而有息负债仅为22亿！而且，与大幅波动的楼价相比，租金的变动相对平缓，即使在2000-2001年的底谷阶段，恒隆地产的租金收入仍达到17.6亿港元，较危机前最高峰时期跌30%，而出租溢利则保持在15亿港元以上，较高峰时期的最大跌幅为25%，均小于楼价跌幅。相对稳定的出租业绩和之前丰沛的现金储备，让公司的净负债资本比一直在低处徘徊，从1996 年下半年到 2000年中期，四年间净负债资本比一直不到1%！
这让恒隆在金融危机中仍有战略回旋的余地，籍此一战成名，亚洲金融危机后，其在香港地产界的排名，一下跃升至前几位。
港资房企，基本都是开发+持有，两条腿走路的模式。
新鸿基地产早在上世纪70年代，就开始向出租物业拓展，并不断强化，至今仍稳居香港地产公司榜首。

▲恒隆地产收入结构
内地房企，龙湖很早就开始进入商业地产，长期不被理解，近几年，又成了行业学习的标杆；旭辉将商业地产和长租公寓作为第二曲线……现在，这些房企发展也很稳健。
地产人会进一步精英化
35周岁以上却没有做到管理层，又不是本科学历的地产人，这几年来一直是被优化的对象。打出的旗号往往是：推动人才队伍的年轻化。
对此，被优化的地产人自然有怨言，尚未被优化的也提心吊胆。笔者认为，年轻化没问题，但一刀切、过度的年轻化是有问题的，新老搭配才是更加合理的结构——稳健的公司，员工队伍通常也比较稳定。
不过，笔者认为，地产行业的用人策略，将不可避免地走向精英化。经历这次洗牌之后，这一过程更会加速。
一方面，整个行业已经在高位平台，下滑的概率远大于继续上升的概率，之前基于乐观展望招聘的人员，就面临被优化；
另一方面，大家都发现，粗放式的增长已经赚不到钱，甚至可能底裤都亏掉，人均效能在持续提升，我们之前多次提到，如果整个地产行业的人均效能提高到万科2020年的一半，那在现有的市场规模下，只需要现在1/3的地产人即可……
虽然当前很多房企压力山大，地产人没被优化的大多也无法加薪，甚至降薪，这样的现象早已在房地产成熟国家和地区上演过，但洗牌之后，地产依然是一个高薪行业，岗位少了竞争的人依然多，必然进一步提高门槛。
文章来源：明源地产研究院
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