出租|地产行业正在发生这8大巨变，事关每个地产人( 三 ) 港元|物业

为什么呢？很多人觉得金融很赚钱。但其实如果你把它当做一个正经生意做，是很难赚钱的。
冯仑指出：现在基本上新的这些保险公司，很多就是通过卖万能险这样的理财产品迅速扩大规模。卖理财产品，成本大概5%左右，银行通道费1%，加管理费成本，算下来就7%左右了……你拿的钱多了，麻烦就来了。
其实，7%左右的成本还算低的。现实中，不少房企旗下的金控/财富公司，给到投资人的年利息就达到了8%、9%，甚至更高，总成本超过10%。
最后也确实如冯仑所说，前几年急着往金融跑的房企，如今已经有不少出了大问题。因为理财产品大多数是卖给了业主，还有自己的员工，最后内外部矛盾一起爆发。
即便有些金控/财富公司从股权上看，跟开发母公司没有直接捆绑，但一旦无法兑付，开发母公司是无法脱身的。因为房企做金融，最终难逃自融。
某百强副总告诉笔者，他前几年入职公司不久，就建议公司收缩财富公司的规模，结果老板不听，最近公司暴雷了才发现，这就是个烫手山芋。
笔者认为，往后房企的财富/金控平台会快速萎缩，甚至消失掉。金融的钱，没那么好赚！
更多的轻资产会被拆分上市
11月5日晚间，万科公告宣布拟分拆万物云到港交所上市。
此前，无论是年度、半年度业绩会、股东会，还是媒体见面会等场合，万科物业板块何时上市都会被问及。
万科的答案，概括起来就三句话：1、一定会上市；2、没时间表；3、不以传统的物业来上市。
万物云选择在郁亮口中的行业“冬天”上市，引发了很多猜想。去年物业板块估值那么高不上市，今年估值下杀那么多，还上？
有人认为，上市融资之后可以做收并购，逆势扩张；有人认为，这是万科判断冬天不会那么快结束，再储备点棉袄；还有人认为，通过ipo把优质资产转化为公允价值，可以稳固资产负债表，获得好信用评级和低融资利率。
笔者认为，核心就一个字——“钱”。
大多数行业是专业分工的，但开发商啥都干。有些资产本身是优质的，但在母公司内被严重低估，拆分上市之后，估值可能是原来的10倍，甚至更高。
最近陷入困境的房企，最容易卖的，也是物业等轻资产的业态。
目前，规模房企普遍有几个上市平台，比如建业有4个，恒大有5个，佳兆业有8个……
资金压力之下，除了拆分物业板块上市，很多房企还会积极将酒店、商业、代建、健康、教育等，甚至还有营销、产业园、景观及装修服务等子板块分拆。有些房企已经在行动，未来房企将变得更纯粹。
持有+开发的模式
效仿者会越来越多
中国香港的房价指数在1997年巅峰时，达到了100点左右，之后一路下跌至2003年的30点左右。可以说相当惨烈。可是，却没有大开发商倒下，为何？！

除了港资房企负债率低，还有一个很重要的原因是，这些大佬除了干地产开发，还有港口、电力、租赁物业，持续提供现金流。
其中，租赁物业是非常重要的一块。
比如，恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后，开始逐步加大出租物业比重。
上世纪90年代上半期，香港的地产业再现繁荣景象，恒隆地产在1992年投资70亿港元兴建了上海恒隆广场和港汇广场，又在1993~1996年累计投资60多亿港元在香港收购出租物业，使公司的出租物业面积由40万平米扩张到70多万平米。
在1996 年下半年的楼市繁荣时，恒隆地产出售了12亿元物业，1997年7月又出售了近11 亿元的物业，套现20多亿港元，共获利16亿港元。