出租|地产行业正在发生这8大巨变，事关每个地产人( 二 ) 港元|物业

供方垫资，将越来越少
2019年初，新三板公司H企因2018年末净资产为负，遭全国中小企业股份转让系统实施风险警示，被“ST”，成为该省第一家、也是唯一一家“带帽”的新三板公司。
公开信息显示，H企主要从事建筑智能化工程服务，公司收入的9成一度只来自于一家房企。
这是典型的一荣俱荣，一损俱损。与大部分地产项目一样，H企需要为合作方大量垫资施工。在合作房企正常状况下，H企的资金压力都十分紧张。
结果2014年，合作的房企陷入泥潭，2017年，合作方进一步被列入失信被执行人名单。包括H企在内的200多家供方的巨额工程款无法结算，H企随之陷入困境。
要求供方垫资，这是房地产行业的通行做法。面对“大金主”，为了达成合作，供方往往委曲求全，愿意垫资，或者即便合同里标明了是现金交易，但最后拿到的往往是商票。
今年以来，随着大量的商票无法如期兑付，让供方对垫资和收商票变得十分谨慎。宁愿少要几个点，也要现金。这也使得财务状况良好的房企，采购成本要比同行低不少，因为他们能够及时现金……
一旦房企告别高负债发展的模式，本身对供方垫资的需求也会变小，垫资的现象，会逐步淡出房地产行业。

头部房企变小，中部房企受益
前不久，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右。
几年前，规模是整个行业共同的信仰，甚至有大佬说“没有小而美，只有小而没，千亿是生存线，三千亿才是发展线”。
从数量上看，小而没的公司确实挺多，但因为其数量庞大，小而没的占比其实很小。现在规模房企也接连出问题了。
前几天，笔者跟一金融机构的高管喝咖啡，他无奈地表示：
我的不少业内朋友，要么奔波在风险处置的一线，身心疲惫；暂时没问题的，也提心吊胆，整晚睡不着觉，担心自己做的项目第二天就暴雷。
以前觉得和中小房企合作不安全，因为不管你怎么做投后管理，他们还是有各种办法把钱挪走；规模房企相对安全，毕竟信誉对他们很重要，而且可以腾挪（现实中超过一半的地产非标融资项目不是靠本项目现金回流，而是靠集团资金调配）。可是，今年以来，应接不暇的违约，摧毁了这一信仰……现在，500亿以下的客户，付款反而比较准时。
为啥？因为规模小，以前，一般的金融机构，不愿意借钱给他们。如果不走野路子，他们的表外债也比较少。现在虽然也受影响，但受到的冲击没那么大。
在8月份的发布会上，泰禾集团董事长黄其森也表示，需要改变泰禾过往对规模的追求，选择小而美、小而精的战略。
国际经验表明，长期视角下，一国的城镇单位家庭新房成交量与其人均GDP呈倒U型曲线关系，当人均GDP处于1万元附近时往往对应于倒U型曲线的顶部。中金认为，中国城镇居民的新房合理需求中枢（以套数计量）在经历过去 3 年的高位平台期后，已逐渐步入长周期的下行通道……
这种态势下，需求会进一步细化，像过去那样大规模的复制已行不通，而一家公司不可能在所有的细分市场都占主导，这让“小而美”成为可能。
前几年房地产市场集中度持续提升的趋势会改变，未来，会出现“头部房企变小，中部房企受益”的格局。
踏踏实实干房地产，远离金融
起于2015年的最近一轮楼市大牛市期间，很多房企纷纷布局金控平台。对此，2016年冯仑在一次接受采访时表示：
根据我过去老中医的感觉，（房地产行业中）所有现在急着往金融跑的，都是面临了很大的困难的，都是有问题的。