万科|地产风暴中的万科，活得还不错( 二 ) 毛利率|郁亮

由于国内地产销售是以期房为主，合同销售确认为营收的时间周期一般是2-3年，现阶段合同销售对应的将是未来2-3年后的业绩表现。因此，对于地产企业而言，现阶段营收主要来自于前期的销售，而合同销售金额才是未来营收和净利润的关键指标。
从三季度数据上看，万科合同销售金额及销售面积同比均出现了明显的下滑，其中合同销售面积754.7万平方米，同比下降36.5% ，合同销售金额1246.8亿元，同比下降27.6% 。同时，万科前三季度累计实现合同销售金额4791.3亿元，同比下降2.8% ，年内首次转负。

另外，从预收账款金额上看，万科这一指标仍旧保持着增长趋势，但增长趋势已经明显放缓。若公司合同销售金额继续下滑，万科预收账款预计将同步下滑，进而影响到未来结算收入。因此，无论从合同销售金额还是从预收账款上看，万科未来三年内都将面临到业绩增长压力，这也是公司股价持续承压的一个现实问题。
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财务稳健， “活下去”并无压力
但万科股价破净之后，成交量也在明显放大，这说明看好万科未来发展的投资者也不少。毕竟，作为地产行业的领导者，万科要想“活下去” ，并无太多困难。
首先，早就嗅到入冬味道的万科及时进行了瘦身，目前负债情况良好。截至2021年6月末，万科净负债率为20.2% ，剔除预收款后资产负债率69.7% ，现金短债比1.67 。 “三道红线”全部达标，属于为数不多的“绿档”房企。

截至9月末，万科在手现金1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。在房企持续暴雷的市场环境下，资金健康的房企更能得到购房者的信任。
其次，万科非地产业务持续推进，尽管地产+业务还未能占据半壁江山，但各板块均保持了较高的增速，这让万科的转型之路仍保持着想象力。
另外，自从5月开始，万科已经有了收编动作，行业“抄底”或将为其带来更多收益。例如，万科9月新增的10个项目中，有3个项目分别来自蓝光发展和华夏幸福。从部分项目上看，万科相当于仅支付了“面粉”价。

【万科|地产风暴中的万科，活得还不错】从当前的情形看，万科未来仍有不少可以“捡漏”的机会。
最后，万科在财务处理上也较为保守，财务质量更加稳健。例如，万科在利息资本化处理上一直较为克制， 2021年上半年利息资本化率为39.88% ，较2020年全年（50.88%）进一步下滑。另外，万科自持物业采用成本化计算，并没有将公允价值变动列入利润之中。
也就是说，万科并没有采用种种可以粉饰地产企业财报的会计处理方式，当期财报数据更加真实可信，这也为其未来结算利润预留了更多空间。
显然，相比寅吃卯粮，万科更愿意先苦后甜，这也是其加分项之一。另外，对万科来说，活下去并不是为了苟然残喘，而是为了更好的机会。而从行业现状来看，地产销售回暖仍看不到希望，万科的未来，似乎只能依靠转型。
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加速转型，阵痛之后仍有机会
按照惯例，每年接近年尾的时间，万科总会举办一场业务交流会，谈谈对行业的看法以及自身的发展等问题。在房企密集暴雷、债务违约频发的背景下，近期在上海举行的万科2021年业务交流会受到多方关注。
10月22日，万科集团董事会主席郁亮在会上主动谈到了对近期波动剧烈的行业看法，并给出“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”十六字观点。