中南建设|合并成渝、云贵区域公司，中南建设正在为重仓三四线埋单？( 二 ) 销售额|成都|重庆

中南建设方面表示，因为结算结构差异及非并表项目投资收益减少，所以导致结算毛利率下滑。
但其实，中南近几年的毛利率一直在20%上下徘徊，明显低于行业平均水平。去年，中南方面对此回应表示：
由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。
这其实也道出了中南目前的最大命门。
上半年的业绩报告显示，中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32% ，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36% 。
也就是说，无论是销售面积还是销售金额，一二线城市的贡献都只有三分之一上下。
一个细节是，中南首进四川就是选择了南充，而非成都。
如此严重依赖三四线城市的布局策略，在前些年或许支撑了中南的激进扩张之路。但在新的调控政策和人口流向变化后，该战略的副作用无疑在加速显现。
一方面，三、四线城市的去化周期延长，直接影响了企业的周转速度和资金回笼。
另一方面，三道红线等调控加紧，以及集中供地政策执行，身披红线的中南建设在一二线城市拿地的难度和风险都在加大。
双面夹击之下，中南的转圜空间明显受限。这一点，也影响到了资本市场的预期。
就在这几天，国际评级机构穆迪下调了多家房企的企业评级，中南建设在列。
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过去短短的四五年内，中南建设一路狂飙，先后站上千亿、2000亿门槛，跻身全国房企20强。
克而瑞数据显示， 2020年中南置地以2068亿操盘金额位居房企第14位。

但代价不小。可以说，中南置地正是上一轮房地产周期中“高负债、高杠杆、高周转率”的典型房企之一。
截至今年6月末，中南建设流动负债2625.49亿元，另有581.83亿非流动负债，总计超过3000亿。扣除受限资金后的现金短债比为1.03 ，踩中一道红线。

另外，中南的融资成本相对较高。如今年上半年，中南建设为子公司担保发行1.5亿美元高级无抵押票据，息票率高达12.00% ，远高于行业平均水平。
与此同时，中南建设的担保规模持续增长。 2016年到2019年，其担保余额从40.76亿飙升至663.86亿，占期末归母净资产比例也从30.06%一路陡增至309.65% 。

据克而瑞研究中心报告，仅2020年11月至2021年1月初，中南建设就担保40次，涉及金额203.8亿元。
由此可见背后的财务压力不容小觑。
当然，如人饮水，冷暖自知。意识到问题的存在，中南建设于2019年开始降杠杆，在拿地方面开始收缩，并将85后二代总裁陈昱含推至台前。
今年以来，中南的战略调整明显加速。如在这次之前，今年5月，中南置地进行六大区域调整，合并成立了苏沪、苏皖、山东、浙东、武合、北方六大区域公司。
不过，在目前的大环境下，调整、修正的难度，可能比任何时候都大。
去年初，陈昱含用一个“难”和两大短板总结了中南置地2019年存在的问题。在其看来，目前中南置地存在两大短板：盈利能力和产品能力。
盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致“毛利显著低” ，同时规模优势不足导致费用显著高。
【中南建设|合并成渝、云贵区域公司，中南建设正在为重仓三四线埋单？】时隔一年多来看，中南置地的上述短板，显然还有待弥补。新的掌舵者能够带领中南建设穿过目前的迷雾吗？我们拭目以待。