第三人|旭光说法（21）：租赁被查封房屋法律问题研究( 二 ) 公告|万爱红|不动产登记暂行条

2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，债务人就已查封财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗债权人。可见，债务人对被查封财产设定权利负担，并不为法律所禁止，但是效力上不能及于债权人，而仅在债务人与第三人之间发生约束力。因此，租赁已查封的房屋，承租人不能主张优先购买权。
相关判例广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第3114号民事判决书。李某承租涉案第三人的房屋进行经营，租期至2000年6月17日，到期后，李某又与第三人签订了租期为2000年6月18日至2011年6月17日的租赁合同。而早在1999年，第三人因欠款而致使该房屋被广州中院查封。第三人并没有将与李某第二次签订租赁合同的事由告知广州中院。2005年，山西驻穗办通过司法拍卖取得该房屋的所有权，并要求李某限期搬出。李某认为其与第三人签订的租赁合同有效，山西驻穗办应认可其续租行为。终审法院经审理认为，李某与第三人之间的房屋租赁合同是在法院对讼争房屋查封后签订，且未经法院同意，因此，该租赁合同对买受人山西驻穗办不具约束力。
Q4租赁已查封房屋，承租人可否主张自己是善意第三人？依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理登记手续的查封、扣押、冻结行为。第26条规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。法院的查封只要是经过房产主管部门登记的，就具有了公示效力。承租人在承租房屋的时候，有义务核实承租房屋的权属状况，如果承租人承租时未加以核实，是“应当知道而不知道”的情形，不具备善意第三人的条件。

因此，租赁房屋也要谨慎防范法律风险，承租人在租房时除了要注意审查房屋权属情况、房屋抵押情况外，还要注意房屋的查封状况等，为此建议承租人承租房屋前应当去房屋管理部门查询清楚，避免因房屋已进入执行程序的情况下导致自身权益受到损害。