丽水|当今的中国房价见顶了吗？聊聊房价见顶的指标( 二 ) 丽水

【丽水|当今的中国房价见顶了吗？聊聊房价见顶的指标】
在中国，户均住宅套数目前也是缺乏详细研究的，主要是没有数据，我们真的不知道有多少人，多少户，也不知道有多少存量。再接下来是什么呢？再接下来就是我们可以看到的一个指标是，自有住房率，如果自有住房率非常之高的话呢，基本上我们觉得房价可能也有一些问题了。那么一般来讲的话，一个国家的自有住房率会逐渐的稳定下来。中国的自由住房率呢是全球特别高的一个国家，特别高的国家的原因就是因为我们不考虑住宅的质量的，我们假定所有的农民有宅基地都是有房的，而城镇居民的话我们也被虚夸了。所以中国的自有住房率有多少，这个指标呢也是需要去考证的。
最后有什么指标呢？金融行业的所占用的资源，占整个社会资源的多少。那么金融行业占整个金融资源，涉及房地产的行业所占的金融资源占整个金融资源的多少呢？在西方国家吧，比如说美国，大概在42%左右。也就是这个他们的金融体系，大概有42%的资源是流向了房地产，当然这个比较复杂，涉及到个人住房抵押贷款，涉及到开发商的开发贷款，建筑施工企业的建筑贷款，包括他们还有一些譬如说证券化的工具，还有一些Second mortgage等等，所有这些涉及房地产加起来大概占到金融体系资源的42% 。对于金融行业来讲，房地产肯定是一个决定性的行业，在中国有一个未经证实的数据，就是中国的房地产占用的金融资源大概是60万亿， 60万亿是什么水平呢？截止到2017年底，大概我们的社会融资总额大概是188万亿，我们的M2广义信贷大概是170 多万亿，将近180万亿吧。所以就以这个广义信贷M2 180万亿，假设金融资源大概60万亿来讲的话，中国的房地产占用金融资源大概占到了整个金融体系的三分之一。这也是一个不低的数字了，因为你要再往上走，走到譬如说40%、42%、43% ，那跟西方国家已经持平了。
所以从60万亿的角度来讲的话，相当多的学者跟官员都认为，你不能靠一个房地产来实现国家的繁荣富强。而房地产的发展可以是让大家的居住条件变的更好一些，但同时如果房地产占用了更多的金融资源的话，那么其他的产业，包括先进制造业、科技行业、研发的金融资源占用的就少了一点。所以我们还是希望在房地产占用的金融资源和其他值得扶持的行业当中占用的金融资源当中取得一个平衡。这个也是一个需要考虑的事情。当然反过来说，房地产业有没有绑架金融行业？那百分之百是绑架了的，不是因为房地产的原因，而是因为金融的原因，因为金融体系本身去发放贷款有两种，一种是所谓的三表，资产负债表、现金流量表、损益表，这个需要银行经常去关注，所以银行在过去很长一段时间，采取了一种比较懒惰的办法，就看抵质押物，抵质押物主要的就是不动产了。所以你要说不动产绑架了银行，那不如倒过来讲，银行主动的绑架了地产。这个是一个比较难说的事情。
关于宏观指标当中还有一些指标，例如城市化率，城市化率在中国被幻化成两种指标，一个叫城市化率，一个叫城镇化率，因为美国的一些学者说钟教授，你们那个town ，你们这个镇都很大了，好几万人对吧，我们一个市也只有这么些人，所以在中国他们认为，比较准确的指标用城镇化率，而不是城市化率。可是无论在中国你是使用城市化率也好，城镇化率也好，这指标都不太准确，因为我们不太能够判断城市长期居住的人口有多少。而一般来说，我们根据库诺特曲线，房价上涨比较快的一个阶段是根据城市化率，或者在中国用城镇化率更好一些。从40%到75%这个水平，可是我们目前中国的城镇化率大约是在58% 到59% ，还没有到75% 。假定未来中国的城镇化率的速度降低一倍的话，那么可以说在未来十年，中国的房地产价格就城市化率这个指标来讲，要见顶还是有一定困难的，甚至有一些专门的研究机构，这个机构也是我们国内比较大的一个房地产开发企业，他们认为在过去，在未来的十年，中国可能还需要新建170亿平米左右的住宅，才能满足基本的生活需求。