丽水|当今的中国房价见顶了吗？聊聊房价见顶的指标丽水

怎么去判断房价绝对的是高了还是低了，我们把这些指标分成两类。一类是宏观的指标，一类是微观的指标，宏观的指标政府会比较关注，微观的指标购房者会比较关注，这两类指标，在国际上有一些大家都喜闻乐见的东西，但并非这些指标可以直接生搬硬套的放到中国来，我们可以来分门别类的介绍一下宏观的指标和微观的指标。

宏观指标
第一个指标，不动产的市值对GDP的比例，就是说全国一共有多少套房，这个房子值多少钱，对GDP是怎么样一个状态，这是一个比较重要的指标。有一些传说：中国的房地产的市值对GDP达到了410% ，我也去查了这个说法的出处，到最后是死无对证的。也有一些学者说，现在六个上海市的房价相当于整个全美的房地产市值。六个上海市相当于一个全美那也挺厉害的了。可这还是令人心生疑惑，我特地去查了一下，美国纽约市的房地产市值，请注意不是住宅的市值，是房地产的市值，是12.6万亿美元，到2017年底的时候相当于美国GDP的差不多60% ，这也是不少的数字。我估计大概四到五个纽约市就相当于全美房地产的市值了，所以如果说六个上海的不动产的市值相当于全美，四个到五个纽约市的市值相当于全美，这也看不出就是有什么巨大的泡沫。当我们去考虑中国的不动产对GDP的市值实际上是一个比较难做的判断，我们不能武断地说400亿。除非我们亲自去研究，到目前为止还缺乏关于中国不动产的总市值对GDP比例令人信服的研究。但国际的水平差不多，大概是250到300之间这样的一个情况，这是第一个指标。不动产市值对GDP 的比率。
第二个就是房地产的增加值对GDP的贡献率。国家有很多支柱产业，有高科技、房地产、金融、基础设施等很多行业，房地产行业在过去被认为是中国的支柱产业，但现在很少提这句话了，因为一提这句话，大家觉得胃里头不舒服。但如果我们只看一个行业的增加值对GDP的贡献率来看，对不起，我们只能这么讲，在西方，房地产的确是第一大产业。大多数西方国家的房地产增加值对GDP贡献的占比大概能到12%到15% ，是一个比较高的水平。那么在中国呢？2017年的时候，房地产的增加值排在第二位，第一位是金融行业，金融行业增加值对GDP的贡献大概超过了8% ，房地产大概不到7% ，百分之6.8、6.9的样子。可以说中国房地产的增加值跟西方房地产的增加值对GDP的贡献来说，中国还是偏低的，但是有一部分学者也提出了反驳，因为我们考虑房地产的增加值对GDP贡献的时候，我们的房屋租赁市场的数据不完整，没有加进去，所以可能中国的房地产增加值被系统性的低估了。但我们只能说，关于房地产的增加值对GDP的边际上贡献，目前在中国也缺乏像样的研究。
第三就是人均的住宅套数，如果房地产，尤其是住宅价格要见顶的话，那就是存量绝对的够了，房子已经盖得足够多，户均住宅都超过一套了，接下来就是更新改造的需求啊，房子到了房龄差不多得拆掉了，这些住在老房子的人可能会需要一个新的房屋，房屋更新需求占主导的时候，那房价基本就见顶了。可是在中国，户均住宅套数真的是很难说的。因为根据某一个权威部门的说法说户均住宅的套数， 1.01或1.02套。我也反复强调过，中国的户均住宅1.01或者1.02套，这个说法我是非常怀疑的。非常怀疑的原因是什么呢？如果我们看1998年之前的中国的房地产的存量，以及1998年之后比如说2017年，这20年间我们所销售的商品房，商品住宅的总面积然后再看城市人口，有可能是5.6亿的户籍人口，有可能是7.9亿的常住人口，也有可能是扣除掉农村2.15亿的常住人口或者扣除掉农村当中在城市间歇流动的2.85 亿的一个间歇打工人口，也就是在城市当中的人口，应该是总人口减去2.85 ，减去2.15 ，再者，城镇有多少的户籍我们也说不清，因为人户分离现象比较严重，因此我高度怀疑，我们现在并不清楚中国的城镇当中住了多少人，有多少户，当然我们也不知道他们的住宅套数够不够。总体上来说的话，现在中国的户均住宅套数已经超过一套，这个说法是非常令人怀疑的。