公共场所|调控“动真格”，土地拍卖市场如何影响房地产行业走向？( 二 ) 丰台

优势向头部房企靠拢
【公共场所|调控“动真格”，土地拍卖市场如何影响房地产行业走向？】在“两集中”土拍新规下，房地产企业在竞拍月份要缴纳大量的保证金。同一时段支付巨额土地出让金，无疑对其现金流匹配和融资能力提出了更高要求。归根到底，集中拿地还是烧钱的游戏，这也决定了土地拍卖市场是头部房企的角力场。
以深圳为例，首轮集中拍地的6宗土地，除去南山西丽的商住用地外，其他5宗宅地均要求缴纳起拍价50%的竞买保证金，房地产企业一次竞拍就要拿出超过100亿元的保证金。
从结果来看， TOP30房企在20个城市共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块比重的40%以上。 TOP50房企在20个城市的拿地金额达6299亿元，占总成交金额的68.2% 。剩下的也几乎都由TOP100房企夺得。这些房企的土地储备几乎每一家都够未来2-3年开发。这些数据反映出，参与“两集中”土拍的大部分是规模房企。
2021年10月1日，中指研究院发布的《2021年1-9月房地产企业拿地TOP100》显示，今年前9个月份， TOP100房企拿地累计总额同比下降9.8% ， TOP50企业9月拿地总额也同比下降，其中，碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002）、保利发展（600048）的拿地金额已突破1000亿元。
根据CREIS数据， 2021年1-9月，碧桂园拿地金额达1294亿元，拿地面积达3716万平方米；其新增货值3105亿元，仅次于保利发展，各项拿地指标继续保持行业领先（表1）。中期报告显示，碧桂园2021年上半年共获取219幅土地，其权益总代价约884亿元。以金额计算，其新获取土地中， 82%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈。
进入2021年下半年以来，碧桂园总体保持了正常的投资节奏。据不完全统计， 2021年9月以来，碧桂园继续在广东韶关、江门、肇庆、增城，河南信阳、安阳，辽宁鞍山，广西崇左，山东济宁等地拿地。
9月22日，在河南安阳县的土拍中，碧桂园豫北区域以27110万的价格斩获一地块，地块面积83.81亩，成交单价323.48万/亩。至此，碧桂园豫北区域今年已累计新增权益投资额15.12亿元。
近期随着房地产行业整体承压，部分品牌开发商处于观望状态。在今年安阳几次土拍中，大量的地块落入安阳本土开发商手中，品牌房企只有碧桂园的身影，先是5月份和7月份在林州斩获2宗土地， 9月底在安阳县再落一子。
碧桂园方面表示，实施“两集中”土拍新规以来，公司在投资拿地方面坚持三个“不动摇”——经营理念不动摇、投资标准不动摇、坚持投资转化率和货值转化率不动摇，其在“销供回支投”方面形成闭环管理。对于投资定案的各项经济效益指标，在运营的过程中都会超出这个指标，这是企业管理的体现。
在“行稳致远、聚焦深耕”的背景下，碧桂园通过精细化、标准化的管理，追求项目“做一成一” 。碧桂园副总裁程光煜表示，碧桂园的投资是机会驱动型的，会准备好足够的预算资源，具体花多少、什么时候花，会增加还是减少，会根据当期投资机会呈现的多少和能够把握的投资机会的多少，去做相应的动态调整。
总体来看，新的土地拍卖政策下，优质房企未受到明显冲击。相反， “两集中”供地的实施，以央企背景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，获得更多土地，行业资源优势进一步向其聚集。这也侧面反映出，房地产市场的洗牌进一步加速。
加速房地产行业洗牌
2021年 “房住不炒” “稳地价”等工作机制仍然是调控主基调，政府逐步优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金管理制度。