公共场所|调控“动真格”，土地拍卖市场如何影响房地产行业走向？丰台

text":"集中拿地本质上是烧钱的游戏，这决定了土地拍卖市场必然是头部房企的角力场。 “两集中”供地新规实施下，央企背景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，明显获得更多土地，行业资源优势将进一步集聚。

曾凯森/文
继2020年试点实施“三道红线”之后，国家2021年又推出了土地“两集中”新规，房地产市场调控再度升级。
早在2月26日，自然资源部宣布，国内22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”——即集中公示、集中招拍挂出让，每年发布住宅用地公告不能超过3次，涉及城市包括北上广深4个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
时至今日，年内的两轮“两集中”土拍将落下帷幕。那么，土地拍卖市场呈现哪些变化？这将如何影响房地产行业的走向呢？
土拍市场逐步回归理性
土地“两集中”新规的推出，在房地产圈备受瞩目。对房地产企业而言，土地是最重要的生产资料，不参与“两集中”土拍或意味着将面临无米下锅的窘境。
2021年4月， “两集中”土拍开始启动，现场竞争颇为激烈。据贝壳研究院统计， 22城首轮集中供地，平均土地溢价率达到14.7% 。分城市来看，热点城市依旧火爆，比如，重庆平均溢价率高达43% ，还有22宗地溢价率超过50%；深圳和厦门的溢价率分别高达31%、29% 。
另一项来自克而瑞的数据显示，截至6月底，首轮集中供地的20城土地成交总金额达到8842亿元，其中北京、杭州两城市土地出让金突破1000亿元；以总起始价计算， 22城首轮集中供地土地出让金至少为1.03万亿元。
完成首轮“土拍”的城市普遍出现土地价格上行，楼市呈现热度继续蹿升的态势。
有鉴于此，很多城市迅速在第二轮“土拍”中打补丁，变更拍卖细则以平稳地价预期。比如，多数城市的溢价上限被下调至15% ，取消“竞配建”或“竞自持” ，竞价达到上限之后又转为摇号等方式；无锡、福州等10个城市采取“摇号”出让；上海和苏州采取“一次报价”；北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案” ，等等。
细则的大幅调整叠加首轮供地溢价过高带来部分房企现金流紧张，第二轮“土拍”频频传出土地流拍的消息。 2021年8月6日，深圳首先宣布中止原定于8月9日进行的第二轮集中供地。
除部分一线城市外，多数城市的第二轮“土拍”遇冷，以至于有不少地块剩余。极端者如郑州，由于期间遭遇“暴雨” ，第二轮“土拍”迟迟未开展，目前全年供地的剩余地块较多。截至2021年8月的数据显示，房地产企业在第二轮“土拍”中拿地的平均溢价率仅为8.1% ，创下2020年以来新低。
回过头看，前两轮“土拍”呈现“冰火两重天”景象。新的集中供地出让模式，打乱了不少房地产企业的拿地计划，提高了其对地块的把握和资金的安排难度，部分房企颇有措手不及之感。这映射出政策转型时期房产商的复杂心理。
为应对“两集中”供地新规，房地产企业不仅要重点对城市发展潜力、市场周期进行更精确研判，最大化利润空间和竞价力；同时，合作开发、收并购、旧改转化等都将成为增加土地储备的重要模式。
而从地方政府的角度看，控制土地溢价率的同时，拍卖价格也要能够覆盖自身的拿地支出，毕竟收储土地成本高昂。如何才能实现房价不涨、地价不亏，新的土地拍卖方式必然在各方反复博弈中形成。经过两轮的拍卖实践，新的土地市场规则有望进一步成熟完善，土地市场逐步向理性回归。