旭光|旭光说法（42）：房屋增值部分损失赔偿及补偿的法律分析( 二 ) 婚姻法

三、婚姻关系中房屋自然增值部分的法律问题
对于夫妻共有房屋的自然增值部分的分割问题，《婚姻法》作出了相关的规定。根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款的规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”按照该条款的规定，该房屋的分割应由双方协商，协商不成则由法院判决。我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉》若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”由此条款的规定看出，当协议不成时，法院可判决该房屋属于产权登采访人员一方，但尚未归还的贷款债务也应由产权登采访人员承受，双方婚后共同还贷的部分及相应财产增值的部分，应由产权登记一方对另一方进行补偿。
补偿的具体数额可由法院酌情判定，另有相关文件和理论对此作出的规定也可供参考。例如2014年出台的《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中规定了产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。例如，房屋购买时为100万，首付30万，贷款70万，利息60万，婚后共同还贷了20万，房屋现值200万，另一方补偿的数额为20÷（30＋70＋60）×200÷2＝12.5万。同时，人民法院出版社出版的《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》书中的举例对上述公式的适用也可做相关参考。当然，上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。

综上，房产自然增值部分的计算是以评估与申报制度为基础。在民事赔偿关系中，因合同无效等原因造成损失时，过错方对房屋自然增值部分也应当承担相应的损害赔偿责任，具体的承担比例则应兼顾双方的利益，并符合法律的公平原则；在婚姻关系中作为夫妻共有财产分割时，应按照相关规定给予对方补偿。

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