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旭光说法（42）：房屋增值部分损失赔偿及补偿的法律分析梁旭光团队法务圈梁旭光团队法务圈 2017-02-07旭光说法（42）

武汉资深律师---梁旭光

房屋增值部分损失赔偿及补偿的法律分析
随着房产价格的不断攀升，与房屋自然增值部分相关的法律纠纷也日益增加。那么，房屋自然增值部分指的是什么？如何计算？在民事赔偿中对此部分的损失该如何承担？在婚姻关系中对此部分该如何划分并分割？本期旭光说法将围绕房产自然增值部分的相关问题，为您一一解答。

一、房屋自然增值的定义及其计算标准
财产自然增值主要是指由于市场行情的变化或者通货膨胀等原因造成的财产价值的增加，而非由于财产权人的劳动使得财产价值的增长。比如房屋、古董、字画、贵金属等物因市场价格的波动而导致其价值增加的情况。这种情况的产生完全是由于市场行为的结果。房屋属于不动产，由于市场情况而增值的情况，就属于以上所称的“财产自然增值”的情况之一。
当然，房屋自然增值部分价值是需要有相应评估的法律依据的。根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”因此，房屋增值后的价值是按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估并申报后来计算的。

二、民事赔偿中房屋增值部分的法律问题
在房屋买卖过程中，由于合同无效、被撤销或违约时导致的损失，对于房屋自然增值部分的损失的计算与承担，一般是按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，按照过错原则、利益平衡等原则作出处理。
例如在（2014）民抗字第75号民事判决书中，由于被告开发商未取得商品房预售许可证导致商品房预售合同无效，造成原告购房人已经产生的房屋市场增值损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院判决房屋预售合同无效，返还购房款和赔偿损失。因无效合同所致的损失，主要为因信赖合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分的损失，即房屋自然增值的部分，属于买方的信赖利益损失。法院根据房地产评估有限公司出具的评估报告，得出合同交易房屋价值的差额为4445.84万元。根据《合同法》第四十二条关于缔约过失责任的规定：“第四十二条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”、第五十八条的规定，卖方应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿原告的信赖利益损失，赔偿原告损失的60%，即2667.5万元。该案中，法院考虑了双方的利益平衡问题，符合法律的公平原则。