金九|信贷收缩，9月房地产投资、销售双双下挫央行|商品房|金九|房地产市场

来源： 21世纪经济报道
在信贷政策趋紧、市场供需双双受限的情况下，房地产市场的下滑态势仍在继续。
10月18日，国家统计局发布数据显示，今年前三季度，全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；商品房销售额134795亿元，同比增长16.6%。两者增幅均为年内最低。
其中，自今年7月以来，单月商品房销售规模已连续三个月同比下滑，9月的降幅达到两位数。在下半年的市场“退潮”中，传统的“金九”已然不再。
受此影响，房地产开发投资、融资、拿地等指标同样表现不佳，房地产开发景气指数降至100.74，为近10个月的最低点。
房地产市场的下滑，既有市场自发调整的因素，也与银行在金融政策执行中的趋严有关。央行于10月15日表示，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为。”
按照监管层近期的表态，主要银行要“准确把握和执行好”房地产金融审慎管理制度。似乎留下了执行层面松绑的空间。那么，楼市能借此迎来触底反弹吗？
信贷收缩影响供需
房地产市场的显著下滑，是从今年7月开始的。7月以来，单月销售规模从同比增长开始转为下降，8月和9月，降幅一直维持在两位数。其中，作为传统销售旺季的9月，商品房销售面积同比下降13.2%，销售额同比下降15.8%。
有分析人士甚至认为，销售规模连续3个月开始同比下调，代表了市场拐点已经出现。
信贷政策从紧，被认为是市场下滑的主因。进入今年下半年，楼市调控持续加码，房地产信贷政策从中性转为趋紧。据21世纪经济报道采访人员调研，不少银行的按揭贷款发放周期拉长，额度减少，这在一定程度上影响了购房需求的释放。
当然，市场的自发调整也不容忽视。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，截至今年6月，全国房地产市场高位运行了14个月，这期间有投资投机需求、也有刚需提前入场，现在的回调是把这部分“水”挤掉了。
在融资和投资端，情况同样不容乐观。今年前三季度，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%，增幅为年内最低。其中，国内贷款和利用外资规模双双下降，说明国内金融机构正在收紧房地产信贷，以美元债为主的海外融资渠道也在受限。
对于国内融资渠道的收紧，央行货币政策委员会曾在10月15日予以说明。一方面，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。
另一方面，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
这也使得房企在投资和拿地中显得颇为保守。到今年9月，全国房地产开发投资（累计）增速已经降至8.8%，年内首次降到个位数，9月单月的开发投资额首次出现同比负增长。房企拿地、新开工面积也均出现下降。
在近期多个城市的第二轮集中供地中，出现了溢价率低、流拍率高的情况，即被认为是房企资金紧张、战略收缩的结果。
年末翘尾幅度恐有限
在一些从业者认为利空因素过多之时，政策执行中的纠偏开始出现。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度……金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。