宝龙地产|宝龙地产: 销售下滑三连降，公募债发行遭中止，债市风暴预将来袭？公募|现金流

原创：一号地产｜ID：dichanyihao 作者：海哥

一号说：
既然经营无甚可谈，不如学习企业文化？

国庆后上班第一天，宝龙地产总裁许华芳亲自下场，向全体员工宣贯了《宝龙八大工作原则》。
据说这八大原则甄选公司企业文化落地的关键要求和日常工作核心需求，能帮助所有员工拥抱变化，提升自身能力，提高公司文化软实力等。
这个画风让一号君很惊讶，因为这两天别的房企大都在忙于应付因个别企业债务违约带来的“股债双杀” ，宝龙地产（1238.HK)似乎很悠闲。
10月4日至8日，宝龙地产的股价从5.87元每股跌至5.51元每股，累计跌幅仅6.3% ，不过较年内高点8.4元每股，也已跌去了34% ，投资者虽说不是损失惨重也是鼻青脸肿了。
从最新公布的经营简报数据来看宝龙地产也已遭遇销售“滑铁卢”；融资层面，作为发债主体上海宝龙实业发展（集团）有限公司的公募债券被证监会中止审查。
可以说是节后的“double kill”了。
销售出现三连降年度目标能否完成？销售方面，根据宝龙地产的经营简报显示， 1-9月合约销售额为775.83亿元，销售面积487.3万平米，同比分别增加42.82%、37.62%；
前8月，合约销售金额及面积的增速，同比分别增加53.6%、48.2% ，显然， 9月份的销售慢下来了。
9月单月的销售情况来看，合约销售金额约为66.02亿元，合约销售面积40.49万平米，较去年同期分别下跌了18.51%、22.99% 。
再往前， 8月单月销售额、销售面积分别为84.96亿元、51.24万平米；
7月份的销售金额为94.46亿元、销售面积57万平米；6月份的销售金额105.37亿元、销售面积67.06万平米；
从数据上看，宝龙地产的单月销售已出现了三连降，环比降幅分别为10.3%、10.1%、22.32% ，销售环比降幅在扩大。
如果按照此前制定的2021年销售目标1050亿元测算，前9月的目标完成率为73.88% ，较75%的时序进度尚有差距。
加之目前的销售势头环比出现大幅下滑，后续能否完成年度目标尚待观察。
中报业绩粉饰明显短期风险不可忽视如果单纯看宝龙地产半年报的数据，是十分亮眼的，如上半年宝龙地产的总收入207.3亿元，同比上升20.7%；净利润50.8亿元，同比上升45.3%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；毛利率35.2% ，而且还派发了中期股息每股18港分。
“三道红线”达标方面，截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84% ，剔除预收款后的总资产负债率为69.98% ，现金短债比1.09 ，说起来还是绿档房企。
但仔细拆解宝龙地产的中报就会发现，相关财务数据，特别是在“三道红线”数据中的粉饰、美化就很明显。
如上半年宝龙地产的净利润是50.08亿元，但宝龙地产上半年投资性物业的公允价值变动一项的收益就高达11.77亿元，占净利润的23.2%；去年同期的投资性物业公允价值变动收益更是高达12.05亿元，更是占去年同期净利润的34.5% 。
不知是怎样金贵的投资性物业，年年下金蛋似的能凭空多增10多亿的收入，但这类收入仅仅是纸面财富，并不产生现金流入，可以说只是让财报数据更好看了。
又如宝龙地产目前还保有高达5亿元规模的永续债，但永续债实际为债，因为在会计处理上会被计入权益，一定程度上会美化负债率，但对利润形成较大侵蚀。
另一个降负债率的妙招，即增加少数股东权益，也被宝龙地产用的炉火纯青。中报显示上半年宝龙地产非控股股东权益为180亿元，较去年同期的62.46亿元大增133.58% ，控股股东权益仅增加20.35% 。