洲际酒店|融创为何提前终止与万达的“世纪大交易”？万达|万达酒店|融创中国|酒店

融创与万达四年前达成的“世纪大交易”，如今已和平终止。
9月10日，万达酒店发展（0169.HK，下称“万达酒店”）发布公告称，收到来自融创中国（1918.HK，下称“融创”）的通知，受新冠疫情的影响及融创商业战略的调整，将终止与万达酒店签署的酒店管理协议。
6天后，万达再发公告，称双方就此事达成一致，融创中国将向万达支付1.33亿元作为终止补偿，以及向万达支付6859万元，结清应付账款。
有接近融创的知情人士向《财经》采访人员透露，融创已经确认将21家酒店业务交给华住打理。但截至发稿，融创和华住方面未回复《财经》采访人员的求证问询。
融创手中的这21家酒店与万达渊源颇深。根据公告，这21家酒店有19家正在运营，两家在建。已建成的19家酒店分别位于西双版纳、南昌、合肥、青岛、广州、无锡、重庆、成都、桂林和昆明等地，涉及品牌包括万达文华、万达嘉华、万达锦华。
2017年-2018年，面临现金流危机的万达将77个酒店及13个文旅城项目，分别作价199.06亿元、501.25亿元亿元卖给了富力地产和融创，这笔中国地产史迄今最重磅的交易被业界称为“世纪大交易”。
万达的酒店资产大多数卖给了富力，但卖给融创的文旅城项目配建中还存在酒店项目，此次公告中的21家酒店就在其中。
合同规定，融创中国与万达的酒店管理合同期限是20年，即应到2037年到期。融创为何选择此时突然放手？
控成本、育能力
放弃与万达的酒店管理合同对于融创来说，最主要的原因是控酒店成本，并培育自己的酒店管理团队。
一位接近万达酒店的信源向《财经》透露，融创购买万达物业时还做了部分贷款，现在酒店的盈利还不够还利息，同时，还要给万达交酒店管理费，因此放弃万达的服务有一部分原因是想降低财务压力。
一家地产公司从事酒店管理工作的高管告诉《财经》，地产公司把物业交给酒店集团管理，最常见的分成方式是，前者向后者缴纳管理费；另一种方式是，酒店管理方向业主缴纳租金，而酒店的收益全部归管理方所拥有。
第一种分成方式中，管理费的结构分为两部分，一是基本管理费，从酒店当年收入中提取一定比例的费用，行业通常采用的是2%-2.5%；二是奖励管理费，一般从酒店的毛利中抽6%-8%，或者是阶梯式的奖励，每个项目各有不同。比如酒店收入达到最低档，奖励管理费就只抽5%，达到中档，可以抽取更高的比例。
国际知名的酒店管理集团条件则更苛刻。
国际购物中心协会亚太市场专委会委员王玮谈到，如万豪等酒店和业主采取“3+5”合作模式，即不管其管理的酒店是否营利，委托管理方（业主）都要拿出酒店客房销售额的3%给酒店管理公司，最后年终节算，如果有利润，还要拿出利润的5%。
一位万达商管集团的高管透露，很少有酒店管理公司会和业主在营收业绩、利润上进行对赌，这就意味着，管理团队的费用都是业主方出，酒店管理运营商稳赚不赔，大不了行情不好赚得少点。
基于此，融创提到受疫情影响终止合作就有合理性了。毕竟，从酒店管理的商业模式来看，市场下行时期，作为业主的融创的确很受伤。
今年开始，监管层为房企划定的融资、负债三条红线已经开始实施，从融创今年的中报来看，虽然各项指标都在下降，但仍然踩线一条。
即其剔除预收款项后的资产负债率76.0%，仍然高于监管要求的70%红线。
“下半年房地产市场仍会比较惨烈，销售压力很大。”在融创2021年半年报发布会上，创始人孙宏斌称。