优质盘|北京楼市现状：刚需客越来越多，优质盘却越来越少 a5416

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！
回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估
提问：房姐您好，我看了望京融科橄榄城三期全南两居，和首开知语城南北通透两居，首开的单价会便宜一些格局好一些，两个的总房价也差不多，但从投资角度考虑，哪个更值得买。再者，望京或者整个朝阳还有哪些小区适合老人居住，将来房价也不会下跌太多的房子，房价不超过900，谢谢
回答：首开知语城里面有两排回迁房。小区其实一般般，比较靠近望京西站显得有点乱，离地铁也有点距离。虽然有些缺点但首开知语城在这个预算里面性价比依然不错，如果要比较的话，橄榄城要好一些，投资保值两个差距并不大。还可以看下季景沁园、宝星国际三期、慧谷阳光
提问：房姐好，新人首问。首房首贷，预算500w内，自住。想咨询以下问题： 1.希望买在东三环内，南至宋家庄，70平以上两居，有何推荐？已经看了国贸双井，劲松，宋家庄，潘家园，十里河，蒲黄榆，方庄等。 2.未来5-6年有生育计划，届时除了第一套房外大约可准备300w左右现金，请问第二套房置换为兼顾学区的住房还是投资一套小面积学区更有价值？ 3.政馨园的有什么优劣？看到有90多平，总价500w是否值得买？
回答：1. 可以看下炫特区，石佛营西里，晨光家园、CBD传奇、酷特区等 2. 投资小面积学区房+置换一套品质自住盘的配置更合理 3. 政馨园是经适房，有10%的综合地价款，变相提高你的首付，用sfsd买不合适
提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！
回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。西城的房产没有信息。北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。方庄区域回避，都不适合。