楼面价|土地流拍,新房难卖?其实不必太悲观用地|长沙县|出让|长沙市|供地

今年第一次全国土地集中供应时，不少城市竞拍激烈、溢价率高，有企业为提高成功率，还换“马甲”抢地。
但从今年8月开始的第二轮集中供地，全国不少城市住宅用地流拍率大幅上升。有分析称，截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%，这样的情况已经类似于2007年下半年。
昆明虽然不是集中供地的城市，但情况也如出一辙，9月挂牌出让月1407亩土地，其中1214亩流拍或中止交易，超8成土地未能成交。
土地市场向来是楼市的"晴雨表”，土地流拍的原因是什么？对于购房者来说，流拍意味着什么？

今年9月主城土拍随着白龙寺城改中止交易已划上句号，周边还有嵩明职教园一宗约64亩的宅地今天出让。
昆明9月土拍的关键词是流拍：9月挂牌出让约1407亩土地，其中约1214亩流拍或中止交易，最终成交的基本都是安置房、在建项目的零星用地以及农贸市场和加油站。
（本文统计区域：主城五区及晋宁、安宁（太平）嵩明）
比较值得注意的是经开区、嵩明杨林片区、空港片区和白龙寺城改项目。连一向逢拍必抢的经开区也未能幸免，本次挂牌出让的地块，楼面价4140元/㎡，相比之前大多数出让地块起始楼面价有所上涨，但溢价后的实际成交价也高于本次地块的楼面价。并且，该地块地理位置也和今年在售热门项目位置大同小异。

（经开区近两年出让土地多为溢价成交）
另外从出让公示看，地块要求较低，仅要求环保、滇管、水利、林业、消防等手续自行办理，若有地上地下管线或其它设施，需改迁或保留协商解决。总的来说，拿地成本和要求都不高。
再说说嵩明杨林片区、空港片区，地价低，面积广，这几年对品牌房企吸引力很大，已有俊发、中建、中骏、恒大、浩创、力标、蓝光等多家房企在此拿地。但今年市场低迷，连主城刚需市场都受挫，这些片区更是难上加难，房企拿地慎之又慎。
白龙寺城改位于昙小路东西两侧，前期由云南城投主导控股的尚博地产负责土地一级开发，市场也基本都认为后续地块开发多半会又城投继续主导开发，不想突然中止交易。

（白龙寺城改项目地块现状）

（项目临近地铁5号线白龙寺地铁站）
业内猜测，此次土拍的交易终止，或与该地块商业比例和配建要求较高有一定关系。

其实不止9月，昆明今年一整年的土拍都比较冷淡。原本9月挂牌出让的土地算是今年以来比较多的，不想流拍成了主旋律。
据统计，截止目前为止，昆明主城五区及安宁（太平）、嵩明、晋宁通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地64宗，成交土地面积约165万㎡（约2475亩）。
2020年同期，昆明市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地118宗，面积约783.13万㎡（11746.95 亩），下降了约7成。（即便加上嵩明职教园的64亩土地，也改变不了大局。）
通过对比历月出让土地面积发现，一季度与去年基本持平，从5月开始，出让土地面积大幅减少，而去年同期正是疫情期间。

（历月成交土地对比）