优客|共享办公室造就最惨「二房东」 ipo

编者按：本文来自微信公众号鹿鸣财经（ID：luminglab），作者：元宝，编辑：封成，创业邦经授权转载，图源：图虫。
楼市与土地市场本就是「连理木、并头莲」的关系，随着针对房地产行业的调控升级，政策正加速卡紧供需两端，使得当前很多地区的土地市场首次出现明显下行趋势。
据亿翰智库统计，仅6-7月，二、三、四线城市就有494宗地块流拍。而进入8月份以来，全国已有33宗地块流拍。
当市场预期下滑，房企的钱袋子收紧，土地市场避不可免的会遇冷，而这也会激发连锁反应，促使房地产市场进一步降温。如今，在调控与疫情的双重压制下，房地产行业举步维艰。
危机之下势必会爆发转型需求。据仲量联行表示，灵活空间将成为后疫情时代提升不动产组合灵活性的重要战略工具。
比如被称为「铜锣湾地王」的香港地产商希慎兴业就在近期宣布，将与全球最大的灵活办公空间平台IWG共同成立一家合资企业，该合资企业拥有IWG旗下所有品牌在香港和大湾区的独家经营权。
据资料显示，希慎是香港主要的物业发展商和业主，拥有超过200万平方尺的优质办公空间，租户包括知名国际银行和新兴经济企业等各类型企业，目前希慎旗下超过10%的办公空间已租赁给多家灵活办公空间营运商。而IWG则建立了全球最大的灵活办公空间平台，旗下品牌包括全球知名的Regus、Spaces和Signature。
两家企业达成合作的意图也分外明显：一家提供弹匣，另一家提供狙击枪，齐头瞄定共享办公空间，打出精准的增长曲线。（灵活办公空间与共享办公空间虽名词不同，但内核一致）
可市场需求和资本支持真的会如他们所愿吗？
当业内代表性企业将市值缩水、连续亏损、大规模裁员和倒闭关店等事实问题摆在面前时，答案已经呼之欲出。
众所周知，目前国内共享办公室做的最好的仍是「星巴克」。
运营模式堵死风口共享办公室通俗一点来讲，就是将房产通过房东整租过来，然后进行切割、装修，最后以高价分租给企业客户，来赚取中间差价。而操作这一切的掌控者自然就被称为是「二房东」。
共享办公室最辉煌的时刻定格在2016年。
2015、2016年，共享办公空间市场被鼓吹成超级风口，大批玩家扎堆涌入，可怕的是，一时上头的玩家被蒙蔽，分不清手里拿捏着的到底是潜力金矿还是海市蜃楼。利益越显得唾手可得，那么其背后的风险就越深不可测。
扎堆进场直接导致了市场过热，多数人入局后才发现市场缺乏支付能力和经济价值，供大于求、入驻企业留存低的现象引起了恶意竞争的市场乱象。并且，房屋本主受政策影响后，也波及到了「二房东」的利益。
因此，到了2017、2018年，共享办公室收购浪潮骤起，在「大鱼吃小鱼」的业态下行业开始加速整合，发生了WeWork收购裸心社、优客工场收购洪泰创新空间、优客工场并购方糖小镇等标志性商业动作。
不过，除了供大于求的弊端外，阻碍共享办公空间发展的最大杀手其实是它的运作模式。
发展初期，共享办公空间的运作基本都是采取重资产模式，企业一方面要流出高额资金从房东那里拿到房源，一方面还要想办法将房源尽快租出去，回收现金流。可见，这种商业模式对企业的造血能力要求颇高。
据阿尔法工厂研究院数据显示，截止2019年年底，优客工场已经陆续进行了近20轮融资，算下来，平均每80天就要融一轮，而背靠软银的WeWork也都时常面临着钱荒的难题。重资产模式下高数值的风险指数，让共享办公空间市场持续承受重压。