基本面|正荣地产(06158)2021年中报：高质发展稳健增长，财务持续改善( 三 ) 招股书

报告期内，正荣地产的多个项目获社会各界的广泛认可，并取得了相应的荣誉。智通财经APP了解到，宿迁钟吾正荣府、成都正荣悦珑府、泉州晋东正荣府、福州滨江正荣府在美尚奖中分别获得生活美学空间设计优秀奖、生活美学软件设计优秀奖、景观设计专项优秀、生活美学景观设计优秀奖;且天津北宸正荣府、苏州正荣美的春栖和庭在2021年的园匠杯中被评为年度优秀地产示范区。
在打造产品力的同时，正荣地产亦注重于经营效率的提升，公司从设计端、运营端、工程成本端、客户管理端的全链条端口发力，欲全方位提升运营能力。比如在设计端，方案批复平均用时65天;在运营端，新项目首开、融回周期提升一个月;而在客户管理端，客户满意度稳步高位，综合满意度90分，销售满意度93分，进入行业TOP10。
此外，为顺应行业竞争加剧的趋势以及营销在房地产行业作用日益突出的局面，正荣地产组织改革，成立营销公司，欲激活营销人员活力，提升营销力。智通财经APP了解到，正荣地产在1月8日成立营销公司后，陆续在西北大区、中西大区、海西大区、长三角大区落地，加速营销业务的整合。
为将营销业务打造成公司新利润的增长点，正荣地产对该业务的推进提出了“三步走”战略，第一步是搭建架构、启动试点，提升营销专业化的“专业化阶段”;第二步是业务市场化、多元创新的“市场化阶段”;第三步是实现“规模化阶段”。显然，正荣地产的营销业务志存高远，将来有望大幅提升正荣地产的估值，毕竟该营销业务是地产的子公司，与物业兄弟公司的模式有较大差别。
行业基本面拐点已现
而从二级市场上看，当前的房地产行业估值已跌之历史低位。中国银河证券表示，目前房地产行业的PE(TTM)为6.92倍，处于近五年0.57%的分位，且主要龙头房企对应2021年的PE不到5倍，PB不到1倍，估值压缩严重。
这主要是因为市场中存在两大隐忧，其一是“集中供地”模式压制行业毛利率;其二，“三条红线”等政策监管下房企信用事件暴露压制板块估值。但如今，压制房地产行业估值的两大隐忧或已进入尾声，在行业基本面改善之际，正荣地产或将脱颖而出。
“集中供地”模式压制房地产行业毛利一直是市场的担忧，但目前已出现明显转机。8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，对 61 宗地块的拍地规则和最高限价进行了调整，这是土拍政策的一个积极信号。
中国银河证券表示，在“稳地价”的目标指引下，各地第二、三批土地集中供应规则将迎来新的调整，向“北京模式”看齐，天津的新拍地规则或为大趋势，采用摇号、控最高限价等方式，有效降低土地溢价率。若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本降低，整体利润率水平将迎来回升，毛利率拐点的到来可期。
除此之外，“三条红线”、“房贷集中度管理”等监管政策对于房地产行业的影响或将进入平稳期，因为房企的暴雷已接近尾声，面对部分头部房企的暴雷，政策亦做出了相应的部署，欲维持行业发展的整体平稳。
由于股价总是预先于市场先见底，因此对于二级市场来说或将提前反映房地产行业基本面改善的利好，相关优质房企或能迎来一定程度上的估值修复。
而用三年时间向市场证明了自身战略定力的正荣地产，或赢得市场青睐。其前瞻性判断房地产行业将发生变局，并于2019年开始高质量发展的“新三年战略”，是少数平稳渡过行业三年巨震的房企。
截至目前，正荣地产的盈利能力提升，财务质量稳健，净负债率明显改善;且为了将来的可持续发展，正荣在土地储备、产品力、经营效率、营销方面做了深入布局。凭借优质的基本面，正荣地产有望在行业估值修复时获市场认可，值得期待。