基本面|正荣地产(06158)2021年中报：高质发展稳健增长，财务持续改善招股书

2021年上半年，在“房住不炒”、“三条红线”、以及“集中供地”等监管政策的持续调控下，国内整个房地产行业仍不轻松，规模房企竞争仍在加剧，融资难度上升的同时企业信用出现分层，甚至部分头部房企信用风险暴露，被国际投行下调信用评级。
在这样的行业背景下，高质量发展显得尤为重要，也只有高质量发展的房企，才能经受住市场全方位的检验。而作为高质量发展的代表性企业，正荣地产(06158)已于8月20日交出了亮眼的上半年成绩单。
据财报显示，正荣地产1-6月的合约销售额为823亿元，同比增长47%，期内收入为160亿元，同比增长10%，归母净利润12亿元，同比增长31.7%。
净利润增速快于收入增速，说明正荣地产在规模稳健增长的同时，盈利能力明显提升，这与公司的战略定位有直接关系。早在2019年时，正荣地产便提出了“新三年战略”，即将2019-2021年设定为“高质量发展期”。经过2019年的调整变革、2020年的疫情磨练，正荣地产于2021年迎来了收获期，这为公司“新三年战略”攻坚年的完美收官打下坚实基础。
而在天津土拍政策释放出积极信号后，地产行业的基本面拐点或已出现，凭借良好的经营能力、稳健的财务质量、丰富的土地储备、优质的信用以及显著提升的盈利能力，正荣地产有望迎来业绩与估值的双重提升，从而实现股价的“戴维斯双击”。
规模持续增长，盈利能力提升
“收紧”仍是2021年房地产行业调控的关键词。据中原地产研究中心的数据显示，2021年1-7月，全国房地产调控多达352次，而去年同期为336次，调控力度较去年同期进一步加大。
【基本面|正荣地产(06158)2021年中报：高质发展稳健增长，财务持续改善】虽然政策上并未放松，但从市场层面看，行业表现整体平稳。由于年初部分热点城市延续去年的热度，叠加春节一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡;二季度的热度则得以延续，房企把握窗口期积极去化，进一步提升了上半年楼市的整体表现。
据克而瑞研究中心数据显示，TOP 100房企1-6月月累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。而正荣地产同期的合约销售额增速为47%，较百强房企的平均增速高出超10个百分点，去化水平维持行业高位。且全年1500亿的销售目标已完成54.87%，超额完成全年销售任务或是大概率事件。
但值得注意的是，由于资金的压力，部分房企销售金额的增长一定程度上是通过降价促销、以价换量实现的，比如前100的房企中，有45家的销售均价是下降的。因此单纯的看销售额增速难以判断企业发展的真实质量，盈利能力、资产负债等指标才是关键所在，而正荣地产在各项指标上均有明显改善。
在销售均价方面，正荣地产2021年上半年的合约销售均价为16500万每平方米，较2020、2019年同期的15321、15392均提升超7%。显然，整体来看正荣地产并不在以价换量的范畴内，这说明公司产品拥有较强竞争力，承受住了同行降价的压力。
而在盈利能力方面，正荣地产报告期内不包括投资物业及金融资产公平值变动、汇兑损益、减值亏损及相关递延税项的纯利率为9.6%，高于2020年同期的9.0%。事实上，自2018年开始，因为竞地价、限房价的原因，房地产全行业进入到一个盈利下滑周期，但正荣地产的纯利率却稳步提升，从2019年的8.5%提升至2020年的9.2%，2021全年则有望持续改善。
与盈利能力提升相比，正荣地产在降负债，优化资本结构方面同样取得明显成效。智通财经APP了解到，截至2021年6月30日，正荣地产的净负债比例已降至57.2%，较截至2020年12月31日时的64.7%大降7.5个百分点;且现金短债比维持在了2.2倍的较高水平，短债占比进一步下降至28.5%，较2020年末再降0.6个百分点，短期偿债能力强;同时，公司的债务结构进一步优化，银行借款占比增加4个百分点至60%，其他债务类型占比则相应降低。而融资成本则下降至6.35%，较2020年的6.5%下降0.15个百分点。