基本面|正荣地产(06158)2021年中报：高质发展稳健增长，财务持续改善( 二 ) 招股书

之所以在降债务方面取得此成效，主要有两方面的原因，其一是公司盈利能力的提升增加了现金流从而优化了相应指标;其二，正荣地产通过多元融资方案，在降低融资成本的同时主动置换，实现了对债务年限的延长。
报告期内，正荣地产的绿色融资领先同业，存量绿债规模近20亿美元;且公司持续突破低成本的境外商业银行双边贷款，并与多家金融机构达成战略合作，总战略授信额度高达2549亿人民币。与此同时，正荣地产亦是首家发行绿色点心债的房企，抢先把握了境外人民币资本市场的融资机会。
能在多元化融资渠道上做出新尝试，得益于公司信用的良好。2021年5月28日，惠誉将正荣地产的评级上调至B+，展望为稳定。在行业内部信用风险暴露之际，正荣地产却实现了信用评级的上调，这是公司高质量发展的最好佐证。
事实上，正荣地产虽上市较晚，但自2018年登陆资本市场以来，其信用获得了众多评级机构的认可。其中，穆迪于2018年给出B2评级，展望为稳定后，在2019年上调至B1评级;惠誉在2018年给出B评级，展望正面之后，分别于2019、2021年上调正荣评级或展望;中诚信则在2019年将公司上调至AAA评级，展望为稳健;大公国际2020年予正荣地产AAA评级，展望稳定。可见，在评级机构的眼中，正荣地产信用及内在价值逐年提升。
1+6+X全国布局，深化区域优势
为保证可持续性的高质量发展，正荣地产做了诸多准备，在土地储备方面坚持“1+6+X”(即一个总部、六个区域、多个项目)的战略布局便是其中之一，公司立志于在中部、西部、环渤海、长三角、珠三角、海峡西岸六大区域深耕细作，在发挥区域优势的同时实现对全国的战略性布局。
2021年上半年，除持续在已深耕的区域城市拿地外，正荣地产于珠三角地区首进广州，以低溢价取得了四幅地块，于长三角地区首进杭州，获得两幅地块，加大了对潜力城市的扩张。
为应对拿地市场的变局，正荣地产坚持合作拿地，实现双赢。报告期内公司新增土储项目共24个。该等新增土储项目合计共356万平方米，90%位于一二线城市，平均地价9161元每平方米;其中正荣地产的权益拿地销售比例为33%，仍有充分的扩储空间。
而截至2021年6月30日，正荣地产的总土储项目为230个，总面积高达2930万平方米，货值升至5100亿元，其中82%位于一二线城市，权益占比56%，平均地价低至5401元每平方米。
拆分来看，长三角、海西、中部、环渤海四大区域的土储占比分别为35%、27%、16%、10%，为实现持续深耕奠定基础;而西部、珠三角的土储占比分别为7%、5%，为实现在新区域的持续突破提供新动力。
多方位塑造核心竞争力
不过，在集中拍地模式下，品质竞争将成为新常态，只有更注重提升产品的品质，才能在以后的土地竞拍中取得更大优势。2021年以来，已有多个城市在土地出让时设定“竞品质”要求，北京的首次集中供地中涉宅用地30宗，其中有10宗地块触发双顶进入竞高标准建设方案环节，竞品质的审查标准主要关注绿色建筑和宜居程度。毫无疑问，在新的行业趋势下，产品品质将成为房企护城河的重要因素。
为更快适应房地产行业从杠杆驱动转变为产品驱动，正荣地产对产品理念进行了更迭，其提出了绿洲未来生活理念，强调智慧健康。为建设绿色家园，正荣地产对节能与节水、节材与材料利用、室内环境质量等方面提出了全新的要求;同时，正荣地产将把AI、大数据、云计算、5G、区块链、互联网等先进科技融入公司的服务，为用户打造“关怀、安全、健康”的生活环境。而截至目前，正荣的绿建面积已达170万平方米，二三星绿建项目16个，积累了丰富的绿建能力和经验，未来公司将每年新增7-10个绿建项目。