2、关于刚需购房 。 刚需买房什么时候恰当 ， 在未来的3-5年时间内 ， 刚需上车合适吗？这一点央行货币委员樊纲给出了建议 ， 2018年 ， 樊纲提出6个钱包买房策略 ， 他指出 ， 如果刚需可以用家里的6个钱包凑够首付款的话 ， 建议尽早买房 。 随后便被房地产界广泛批评 ， 认为樊纲这是在支持买房啃老 。 在2021年上半年 ， 樊纲参加一次房地产论坛过程中 ， 他重申了自己的“6个钱包”观点 ， 樊纲说到 ， 自己当初的这个说法只是陈述了一个事实而已 ， 并不是真的要鼓励买房人啃老 ， 现阶段的房价水平下 ， 刚需当然无法自己独立购房 ， 所以依赖家庭父母和长辈们的支持实属情理之中的事情 。
那么 ， 樊纲“建议尽早买房”的说法准确吗？笔者认为存在一定程度的合理性 ， 但说法并不全面 。 2020年全年房价上涨不足10% ， 2021年以来 ， 多个城市房地产出现高热的迹象 ， 在2020年突然性事件的影响下 ， 世界各个国家的经济发展一度受挫 ， 为了重振经济增长动能 ， 美国、日本、英国、韩国等多个国家纷纷开启了“发现金”模式 ， 美联储、日本央行、欧洲央行在2020年底至2021年上半年大手笔进行“印钞行动” ， 据不完全统计 ， 现在全球89%以上的国家房价都在上涨 。

所以 ， 从通胀的“预感”和房产保值性能方面而言 ， 买房确实应该越早越好 。 国内也有专家认为 ， 会受到输入型通胀影响 。 然而在“三红线”和“双限令”的制约下 ， 房地产已经没有了太大的增值契机 ， 所以炒房不建议 ， 刚需买房可灵活调整思路 ， 早买晚买都一样 。
3、房产长期持有 。 房产能否长期持有 ， 关键要看投资收益率如何 ， 房产收益主要看房价增值带动和租金收益率；房产持有成本主要考虑物价涨幅和折旧成本以及各项税费的成本 。 中泰证券首席经济学家李迅雷指出 ， 在深圳、上海等这样的大城市里 ， 房产持有成本普遍超过9% ， 与此同时租金收益率不到3% ， 这样一来房产持有就相当于有损失 。

与此同时 ， 将来的房产持有成本或进一步提高 ， 房子多的人尤其要关注房地产税的进度 ， 业内人士都知道 ， 房产税并不是买房过程税 ， 而是财产保有税 ， 不管你的房子是否出售和交易 ， 一旦房产税出台和落地 ， 那么就需要按年缴纳相关费用 。 财税专家张学诞在《财科院张学诞：房地产税立法的障碍、难点及对策》就建议 ， 房产税应该分步骤实施 ， 税率建议在0.8%-1.2%之间 ， 咱们可以取整为1%计算 。
核算一下一套100万元房子1年时间的溢价值：①正向溢价值=100万元*（3%+5.1%）=8.1万元（3%是租金收益率 ， 5.1%是社科院预测的房价均涨幅度）；②负向溢价值=100万元*（9%+1%）=10万元 。 算下来 ， 在平均水平的状态下 ， 一套100万元房产净损失了1.9万元 ， 如果手中有10套房子、100套房子呢？可想而知 。

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